共有所有權(quán)亦稱“共用部分持分權(quán)”或“持分共有所有權(quán)部分”。是建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)中之一“物法性”要素，其與另一“物法性”元素一專有所有權(quán)共同構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)制度之“兩個(gè)靈魂”:共同性靈魂和單獨(dú)性靈魂。依學(xué)者通說，所謂共有所有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約之規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利。

建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律規(guī)定或約定，對建筑物的共有部分所享有的占有、使用及收益的權(quán)利就是共有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)共有權(quán)的客體就是共用部分。

共有部分，指區(qū)分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物。共有部分既包括供全體區(qū)分所有權(quán)人使用的全體共有部分，如建筑物的大門、通道、電梯等；也包括僅供部分區(qū)分所有權(quán)人使用的部分共有部分或一部共有部分，如幾戶共同使用的墻壁、樓地板等。此外，共用部分也可劃分為法定共有部分和約定共有部分。前者構(gòu)造上、利用上沒有獨(dú)立性的部分，如共用出入口、梁柱、樓頂?shù)冉ㄖ锏能|體部分；后者指某些構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的專用部分，根據(jù)當(dāng)事人之間的約定而成為共有部分。對共有部分的類型進(jìn)行劃分的意義在于明確不同區(qū)分所有權(quán)人因共有不同的部分而享有不同的權(quán)利、承擔(dān)不同的義務(wù)。

(一)關(guān)于共有部分的分類

　關(guān)于共有部分的分類各國也有不同的學(xué)說:

(1)日本學(xué)說將共用部分區(qū)分為法定共用部分及約定共用部分。法定共用部分，是指性質(zhì)上、構(gòu)造上之共用部分，包括建筑物之基本構(gòu)造部分、建筑物之附屬物及建筑物之附屬設(shè)備三類。而約定共用部分依《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》，全體區(qū)分所有權(quán)人得依規(guī)約使原具有構(gòu)造上、利用上獨(dú)立性之建筑物部分成為約定共用部分，如，建筑物中之管理人室。

(2)法國在其立法上顯現(xiàn)出一定的特色，即將共用部分進(jìn)行列舉，又將共用部分區(qū)分為部分共有和全體共有。顧名思義，部分共有是共用部分由數(shù)名區(qū)分所有權(quán)人所有，而全體共有是共用部分由所有區(qū)分所有初沂有。

(3)我國臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者溫豐文先生從區(qū)分所有建筑物法律關(guān)系之構(gòu)造角度出發(fā)，將其分為共有共用部分和共有專有部分。共有專有部分涉及到的是共用部分之專用使用權(quán)，其在后會(huì)有論述。在分類中共用部分最基本的分類是法定共用部分與規(guī)約(約定)共用部分。所以，為了更好理解共有部分，可將共用部分界定為:“由區(qū)分所有權(quán)人全體或一部予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分與規(guī)約共用部分?！痹趯?shí)踐中常遇到的問題，如樓層間的共同壁、樓地板及專有部分的管線的修理費(fèi)等分擔(dān)，是否將區(qū)分全體共有還是部分共有來解決法律上顯得比較蒼白。有的學(xué)者認(rèn)為再區(qū)分部分共有還是全部共有把建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有復(fù)雜化甚至有時(shí)無法進(jìn)行區(qū)分部分和全部，這一點(diǎn)確實(shí)值得思索.正如:在梁慧星先生編寫的《中國民法典草案建議稿》中就采用列舉式立法的方式克服缺點(diǎn)，在草案中第308條中明確規(guī)定了“專有部分的共同壁、樓地板及專有部分的管線的修理費(fèi)”;在《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》中條文中對共有部分的修繕責(zé)任處理原則就分俐K詳細(xì)有利于操f儼?？傊@樣的優(yōu)點(diǎn)是值得發(fā)揚(yáng)的。

(二)共有部分的法律性質(zhì)

關(guān)于共有部分的法律性質(zhì)在理論界眾說紛紜:

(1)按份共有，認(rèn)為專有部分和共有部分是連為一體的，共同使用部分的所有權(quán)應(yīng)隨同各相關(guān)區(qū)分所有建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，同時(shí)，共有的公共設(shè)施屬于專有部分的從物，為抵押權(quán)效力所及，所以區(qū)分所有權(quán)人對共有部分享有的共有權(quán)為按份共有。

(2)共同共有，認(rèn)為因?yàn)樵诮ㄖ飬^(qū)分所有中共用部分不能分割，只能共有。

(3)溫豐文先生和陳華彬先生都認(rèn)為應(yīng)當(dāng)就建筑物的不同類型進(jìn)行分別討論，縱向分割的建筑物區(qū)分所有是按份共有的性質(zhì)，而在橫向與縱橫分割的區(qū)分所有類型是共同共有的性質(zhì)。

(4)對區(qū)分所有共用部分的性質(zhì)不應(yīng)一概而論，應(yīng)根據(jù)具體的使用情況來確定。有些共用部分的收益應(yīng)當(dāng)按照一定的份額在區(qū)分所有權(quán)人中進(jìn)行分配，為按份共有;有的不可能實(shí)行按份共有，只能是共同共有。筆者認(rèn)為共同共有的性質(zhì)更加合理，只是它有別于共同共有，因?yàn)楣灿貌糠钟肋h(yuǎn)不可分割。同時(shí)，關(guān)于收益份額類似于共同共有的合伙財(cái)產(chǎn)的紅利分配，按照紅利份額進(jìn)行分配，并不因此否定共同共有的性質(zhì)。我國《物權(quán)法》第80條關(guān)于建筑物及其附屬設(shè)施的按份共有，它只是便于實(shí)務(wù)的操作，它的最根本原理就是共有權(quán)和專有權(quán)的關(guān)系即共有權(quán)是專有權(quán)的從權(quán)利，具有從屬性。

1．不可分割性。根據(jù)區(qū)分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否則，不成其為共有。

2．從屬性。鑒于區(qū)分所有建筑物的專有部分與共有部分在物理上具有不可分的統(tǒng)一結(jié)構(gòu)體關(guān)系，區(qū)分所有人取得專有部分所有權(quán)，必須附帶取得共有部分所有權(quán)，以獲得使用上的方便。我國建設(shè)部發(fā)布的《城市房產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》以列舉的方式明定了共有部分的范圍：門廳、陽臺(tái)、屋面、樓道、廚房、院落、上下水設(shè)施、基礎(chǔ)、柱、梁、墻、可上人層蓋、樓梯、電梯、水泵、暖氣、電照、溝管、垃圾道、化糞池等。共有所有權(quán)包括三項(xiàng)權(quán)能：使用權(quán)、收益權(quán)和處分。

相對于普通的共有權(quán)，共有所有權(quán)又具有如下特征：

(一)主體身份的復(fù)合性

共有所有權(quán)主體是區(qū)分所有權(quán)人，既是共有權(quán)人又是專有權(quán)人，還是區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的成員，是成員權(quán)人。

(二)客體范圍的廣泛性

共有權(quán)不但有法定共有部分、約定共有部分還有推定共有部分；不但有全體區(qū)分所有權(quán)人共有部分，還有部分區(qū)分所有權(quán)人共有部分。

(三)內(nèi)容上具有權(quán)利和義務(wù)的復(fù)雜性

共有所有權(quán)不但有共有權(quán)入對共有部分的權(quán)利義務(wù)，還有共有權(quán)人之間的相互的權(quán)利義務(wù)。

(四)處分上的附隨性

某一共有權(quán)人對共有權(quán)的處分是不可以單獨(dú)進(jìn)行的，只可以對自己專有部分作出處分的同時(shí)附隨性的導(dǎo)致對共有部分上的共有權(quán)的處分。

(五)權(quán)利存在上的不可分割性

共有所有權(quán)存在時(shí)不可請求分割為各區(qū)分所有權(quán)人單獨(dú)享有或行使，否則共用部分將不復(fù)存在，從而導(dǎo)致對其他區(qū)分所有權(quán)人行使專有權(quán)的不利，這是由區(qū)分所有建筑物的物理構(gòu)造決定的。

綜合國外的立法及我國的實(shí)際情況，區(qū)分所有人對共有部分的權(quán)利包括使用權(quán)、收益權(quán)、對共用部分的單純的修繕改良權(quán)以及排除他人干涉的權(quán)利。

同一建筑物內(nèi)的任何一位區(qū)分所有人，或者說任何一位業(yè)主，都有權(quán)使用建筑物內(nèi)的共用部分，并且這種使用不受其專有部分占整個(gè)建筑物的比例的限制，這是因?yàn)楣灿貌糠志哂胁豢煞指钚?，要求業(yè)主們按比例或者按份額使用共用部分，不具有可操作性。

同一建筑物內(nèi)的任何一位業(yè)主，都有權(quán)按份額獲得共用部分所產(chǎn)生收益--通常為出租共有部分供他人作廣告而獲得的收入。關(guān)于共有部分的使用收益權(quán)按何種比例分配以及如何確定這種比例，根據(jù)私法自治的原理，區(qū)分所有權(quán)人可以通過約定來確定對共有部分進(jìn)行使用收益的比例。如果沒有約定，則各區(qū)分所有權(quán)人按其共有的應(yīng)有部分比例享有，而這種比例應(yīng)當(dāng)是在考慮專有部分的面積和其他因素之后予以確定。

同一建筑物內(nèi)的任何一位業(yè)主，都享有對共有部分的單純的修繕改良權(quán)。所謂單純的修繕改良權(quán)，是指不影響建筑物共用部分的固有性質(zhì)的修繕改良行為。一般來說，對建筑物進(jìn)行修繕改良，應(yīng)首先提出方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過，方可進(jìn)行。當(dāng)他人損害共用部分或者妨礙業(yè)主正常使用共用部分時(shí)，任何一位業(yè)主都有排除干涉的請求權(quán)。排除干涉的請求權(quán)，可視具體情況，由一名業(yè)主行使，也可以由多名業(yè)主或全體業(yè)主行使。

值得注意的是，區(qū)分所有人在行使其對共有部分的權(quán)利時(shí)，必須遵守相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主對共用部分的義務(wù)主要有，按共有部分的用途使用該部分，承擔(dān)因?yàn)楣灿胁糠秩粘＞S護(hù)、管理所產(chǎn)生的各種費(fèi)用，以及維護(hù)和保存共有部分等義務(wù)。共同費(fèi)用由區(qū)分所有權(quán)人按其共有的應(yīng)有部分比例負(fù)擔(dān)，在確定這一比例時(shí)，專有部分的面積應(yīng)是最重要的考慮因素，但同時(shí)還應(yīng)當(dāng)考慮房屋的物質(zhì)狀態(tài)和物理構(gòu)造，包括房屋的布局是否合理，陽光是否充足以及安靜程度等等。

(一)存在領(lǐng)域

普通共有權(quán)產(chǎn)生于普通的生活中權(quán)利人的意思行為或事實(shí)行為；而區(qū)分所有權(quán)人對共有部分的共有權(quán)則只能產(chǎn)生于建筑物區(qū)分所有領(lǐng)域，是不以人的意思表示為要件的。

(二)產(chǎn)生的基礎(chǔ)

普通共有權(quán)是基于“一物一權(quán)”主義，是在一物上所形成的一個(gè)所有權(quán)之下的共有；而共有所有權(quán)是在某一建筑物區(qū)分所有狀態(tài)下，在各區(qū)分所有權(quán)人對各自專有部分所享有的多個(gè)所有權(quán)基礎(chǔ)上，對共有部分產(chǎn)生的共有。

(三)存在的獨(dú)立性

普通共有權(quán)是獨(dú)立的所有權(quán)，在法律上可以公示；而共有所有權(quán)不是獨(dú)立的所有權(quán)，不能在法律上公示，即在產(chǎn)權(quán)證上沒有記載。

(四)主體的數(shù)性

不論對于普通共有權(quán)還是共有所有權(quán)，共有必然是復(fù)數(shù)主體，而共有所有權(quán)主體相互之間看是有復(fù)數(shù)性，對同一區(qū)分所有權(quán)人的身份看，又具有復(fù)合性。

(五)客體的統(tǒng)一性

共有權(quán)客體是一項(xiàng)特定統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)，由此財(cái)產(chǎn)可以是整體性的合成物，如一輛汽車。也可以是集合物，如房屋及其家具。也可以是一單純之物，如一宗土地；而共有所有權(quán)之客體則具有分散性，是數(shù)個(gè)部分上有共有權(quán)。

(六)權(quán)利行使的程序性

權(quán)利義務(wù)行使上要體現(xiàn)全體所有權(quán)人的意志，無特別的程序性；而區(qū)分所有權(quán)人作為小區(qū)成員，依據(jù)成員權(quán)，按照管理規(guī)約或者法律規(guī)定行使管理權(quán)。

(七)最終的可分割性

不論是按份共有還是共同共有，其最終權(quán)利主體相互之間不再具有相互維系的共有關(guān)系時(shí)，共有財(cái)產(chǎn)可以分割給個(gè)人；區(qū)分所有權(quán)人不可以要求分割共有部分。

(八)內(nèi)部分類

普通共有可以分為依據(jù)份額的按份共有和不依份額的共同共有；而共有所有權(quán)又分為約定共有、法定共有、推定共有以及部分共有、全體共有等。

(九)優(yōu)先購買權(quán)

作為按份共有財(cái)產(chǎn)，按份的有權(quán)人有權(quán)在同等條件下優(yōu)先受讓其他按份共有人轉(zhuǎn)讓的按份財(cái)產(chǎn)，共同共有權(quán)人也可以因?yàn)槠渌灿袡?quán)人的財(cái)產(chǎn)與自己所得的財(cái)產(chǎn)具有使用價(jià)值上的互補(bǔ)性，從而請求優(yōu)先購買權(quán)；作為區(qū)分所有人來講，既不能單獨(dú)對作勾共有權(quán)客體的部分單獨(dú)處分，而只能處分其專有部分從而主導(dǎo)共有部分的轉(zhuǎn)移，而且其他區(qū)分所有權(quán)人也不能以共有部分的配套使用性而請求對專有部分的優(yōu)先購買。