約定共有是指構(gòu)造上和利用上雖具有獨(dú)立性、可設(shè)立專有所有權(quán)，但為共同利益經(jīng)購房人與售房方約定或業(yè)主們約定成為共用部分的物業(yè)。如物業(yè)管理用房、車庫、空閑場(chǎng)地等。

與法定共有部分相反，約定共有部分是在結(jié)構(gòu)、功能上并無作為整個(gè)建筑物利用之必要，而是基于全體所有權(quán)人的約定，將構(gòu)造上、利用上具有獨(dú)立性的建筑物、設(shè)施確定為共有部分。一般而言，可以為所有權(quán)人約定而成為共有部分的大多是建筑物附屬物或附屬設(shè)施，例如底層供物業(yè)管理人員使用的房間、獨(dú)立于建筑物的停車庫等。對(duì)于這一部分，可以由區(qū)分所有權(quán)人設(shè)定專有使用權(quán)給特定人使用，以充分發(fā)揮共用部分的經(jīng)濟(jì)效用。如可把建筑物的屋頂平臺(tái)設(shè)定專有使用權(quán)，由樓頂?shù)膮^(qū)分所有權(quán)人享有專有使用的權(quán)利。

相對(duì)法定共有而言：

1、具有約定性。它是由雙方主體在合同中加以確定，因而具有很強(qiáng)的隨意性;而法定共有權(quán)不是由雙方約定的，而是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生，所以具有很強(qiáng)的不可改變性。

2、約定共有權(quán)的客體(約定共用部分)在構(gòu)造上或利用價(jià)值上是相對(duì)獨(dú)立的，它可以劃分為若干部分.因此，約定共有權(quán)是可以獨(dú)立存在，即在某些情況下共有權(quán)人可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或出租自己的約定共用的份額;而法定共有權(quán)的客體(法定共用部分)在構(gòu)造上和使用上不能獨(dú)立，是連為一體，因此，法定共有權(quán)一般情況下不能單獨(dú)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

3.約定共有權(quán)的行使可以是全體業(yè)主共同行使，也可以是某些業(yè)主單獨(dú)行使;而法定共有權(quán)的行使必須是全體業(yè)主根據(jù)規(guī)約來共同行使.

約定共有的產(chǎn)生是由于業(yè)主作為購房人與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議而取得的，由于開發(fā)商利用自身經(jīng)濟(jì)、地位、信息等優(yōu)勢(shì)在商品房銷售過程中極容易做出損害購房人(未來的業(yè)主)的利益，而購房人憑借自身力量卻難以避免或阻止開發(fā)商的不法行為，所以雙方利益失衡決定了約定共有權(quán)的產(chǎn)生必然具有先天的不足。

約定共有先天不足的原因，主要有以下幾方面的原因:

1、相比于購房人，商品房開發(fā)商無論是資金、技術(shù)、信息或是社會(huì)影響力各方面都具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

2、作為購房者個(gè)人，盡管傾其所有也難以與開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)上抗衡，其與權(quán)力的聯(lián)系也無法與開發(fā)商相比，專業(yè)技術(shù)知識(shí)、信息資源都無法與開發(fā)商相提并論。

約定共有權(quán)是一個(gè)非常重要的權(quán)利，由于該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)涉及到開發(fā)商與業(yè)主之間的利益平衡，所以約定共有權(quán)的救濟(jì)顯得格外重要，救濟(jì)主要有四個(gè)方面:

1.立法救濟(jì)。立法救濟(jì)主要是立法機(jī)關(guān)通過制定相應(yīng)的法律對(duì)合同進(jìn)行規(guī)范以達(dá)到保護(hù)業(yè)主利益目的的救濟(jì)方法.

2.行政救濟(jì)。行政救濟(jì)是指行政機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定對(duì)合同內(nèi)容加以確定，對(duì)合同條款的使用進(jìn)行監(jiān)督檢查，從而克服格式合同濫用之行為。行政救濟(jì)有兩方面表現(xiàn):事前審查和事后監(jiān)督。

3.司法救濟(jì)。司法救濟(jì)是司法機(jī)關(guān)依照相關(guān)法律或原則給共有權(quán)人利益予以保護(hù)的一種方法。

4.社會(huì)救濟(jì)。社會(huì)救濟(jì)主要是業(yè)主自身、行業(yè)協(xié)會(huì)(團(tuán)體)通過自律行為或自身社會(huì)影響力以及

社會(huì)輿論等非官方力量對(duì)業(yè)主共有權(quán)進(jìn)行保護(hù)的一種方法。司法救濟(jì)是司法機(jī)關(guān)依照相關(guān)法律或原則給共有權(quán)人利益予以保護(hù)的一種方法。

按照共有關(guān)系產(chǎn)生的根據(jù)，可以將共有分為法定共有和約定共有。法定共有是基于法律直接規(guī)定產(chǎn)生，約定共有是依合同約定產(chǎn)生。

區(qū)分約定共有和法定共有的意義在于：“法定共有權(quán)的行使，必須以其本來的用途行使之；而約定共有權(quán)的形式，可適當(dāng)變更約定共有部分本來的用途，而依規(guī)定的用途行使。另外，法定共有權(quán)的變動(dòng)，即使未登記，也可對(duì)抗第三人；而約定共有權(quán)的變動(dòng)，非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人?！?