建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指在同一棟建筑物上存在多個所有權(quán)的情形。這種狀況，主要是現(xiàn)代社會大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要內(nèi)容。物權(quán)法適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的要求，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)。

建筑物區(qū)分所有權(quán)將建筑物的特定部分作為所有權(quán)的標(biāo)的物，嚴(yán)格而言，與物權(quán)客體須為獨(dú)立物以及一物一權(quán)主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建筑物區(qū)分為若干部分，各有該部分的所有權(quán)，應(yīng)為常有之事；而且這樣也不妨礙物權(quán)的公示，無害于交易安全。區(qū)分所有的特定部分，需具備一定條件，才可以作為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：

(1)須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以加以區(qū)分并與建筑物的其他部分隔離。至于是否具有足夠的獨(dú)立性，應(yīng)依一般的社會觀念確定。例如，一個住宅單元通過固定的樓板、墻壁與其他單元相隔離，成為獨(dú)立的住宅單元，其內(nèi)再以屏風(fēng)分隔成數(shù)個部分的，即不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。

(2)須具有使用上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)為該區(qū)分的部分有無獨(dú)立的出入門戶。如果該區(qū)分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的，即不具有使用上的獨(dú)立性。

關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律性質(zhì)，各國學(xué)者大多認(rèn)為系一種物權(quán)——不動產(chǎn)所有權(quán)。例如德國學(xué)者Heinz Paulick先生指出，建筑物區(qū)分所有權(quán)為一種真正所有權(quán)，其一方面強(qiáng)調(diào)自己專用之特別所有權(quán)，另一方面與他人之特別所有權(quán)關(guān)系形成一共有權(quán)。臺灣學(xué)者黃越欽先生指出，建筑物區(qū)分所有權(quán)為一種對住宅予以管領(lǐng)支配之權(quán)，其權(quán)利標(biāo)的包括私有部分(專有部分)與共用部分。臺灣學(xué)者戴東雄先生則更明確指出：“區(qū)分所有權(quán)為一獨(dú)立不動產(chǎn)所有權(quán)概念。但其較一般不動產(chǎn)受較多限制，因?yàn)閰^(qū)分所有權(quán)之對象是以一棟建筑物為前提”。另一臺灣學(xué)者王澤鑒先生對此雖未明確表明其見解，但其在所著《民法物權(quán)》(通則)一書中把建筑物區(qū)分所有權(quán)置于第三章“所有權(quán)”名稱下研究，建筑物區(qū)分所有權(quán)為一種不動產(chǎn)所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)之性質(zhì)界定為不動產(chǎn)所有權(quán)但是，此種不動產(chǎn)所有權(quán)系一種特殊的復(fù)合性的不動產(chǎn)所有權(quán)，其具有區(qū)別于一般不動產(chǎn)所有權(quán)的特征。因此，將建筑物區(qū)分所有權(quán)之性質(zhì)解為一種包括專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及構(gòu)成成員權(quán)(成員權(quán))的三位一體的復(fù)合性物權(quán)。并且，不僅專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)，而且該成員權(quán)自身亦具有物權(quán)性效力。

通說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，包括區(qū)分所有建筑物專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)，以及區(qū)分所有權(quán)人的共同關(guān)系所生的管理權(quán)。

(1)專有部分的單獨(dú)所有權(quán)。專有部分是在一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的住宅或者商業(yè)用房等單元。該單元須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性與使用上的獨(dú)立性。

業(yè)主對其專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，即對該部分為占有、使用、收益和處分的排他性的支配權(quán)，性質(zhì)上與一般的所有權(quán)并無不同。但此項(xiàng)專有部分與建筑物上其他專有部分有密切的關(guān)系，彼此休戚相關(guān)，具有共同的利益。因此區(qū)分所有權(quán)人就專有部分的使用、收益、處分不得違反各區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區(qū)分所有建筑物的安全時，不得自行為之。再如，就專有部分為保存、改良或管理的必要時，有權(quán)使用他人的專有部分。

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

(2)共有部分的共有權(quán)。共有部分是指區(qū)分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物的其他部分。共有部分既有由全體業(yè)主共同使用的部分，如地基、屋頂、梁、柱、承重墻、外墻、地下室等基本構(gòu)造部分，樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、貯水塔、消防設(shè)備、大門、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備以及物業(yè)管理用房等公用部分，道路、停車場、綠地、樹木花草、樓臺亭閣、游泳池等附屬公共設(shè)施；也有僅為部分建業(yè)主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔墻，部分業(yè)主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。其中，對于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房以及車位、車庫的歸屬，我國物權(quán)法作出明確規(guī)定。首先，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。其次，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

另外，我國物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，但不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。共有部分為相關(guān)業(yè)主所共有，均不得分割，也不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主依據(jù)法律規(guī)范、合同以及業(yè)主公約，對共有部分享有使用、收益、處分權(quán)，并按照其所有部分的價值，分擔(dān)共有部分的修繕費(fèi)以及其他負(fù)擔(dān)。

(3)業(yè)主的管理權(quán)。基于區(qū)分所有建筑物的構(gòu)造，業(yè)主在建筑物的權(quán)利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關(guān)系，并基于此一共同關(guān)系而享有管理權(quán)。該管理權(quán)的內(nèi)容為：

第一，業(yè)主有權(quán)設(shè)立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。為管理區(qū)分所有的建筑物，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二，業(yè)主有權(quán)決定區(qū)分建筑物相關(guān)事項(xiàng)。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。[決定前款第(5)項(xiàng)和第(6)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。]

建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。建筑物及其附屬設(shè)施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的復(fù)合性物權(quán)，與一般不動產(chǎn)所有權(quán)相比，具有如下特征：

1.權(quán)利客體的多樣性。即建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)部系由專有所有權(quán)、共有部分持分權(quán)及構(gòu)成員權(quán)所構(gòu)成。在一般不動產(chǎn)所有權(quán)，其構(gòu)成則是單一的。它不僅系指權(quán)利主體對不動產(chǎn)享有占有、使用、收益及處分的權(quán)利。

2.專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)所包含的三項(xiàng)內(nèi)容中，專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性。此表現(xiàn)在：

(1)區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)即意味著取得了共用部分持分權(quán)(共有所有權(quán))及構(gòu)成員權(quán)。反之，區(qū)分所有權(quán)人喪失了共用部分持分權(quán)與構(gòu)成員權(quán)；

(2)一般而言，區(qū)分所有權(quán)人專有所有權(quán)之大小，將決定其共用部分持分權(quán)及成員權(quán)(如表決權(quán))的大小。

(3)在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共用部分持分權(quán)及成員權(quán)則不單獨(dú)登記。

3.建筑物區(qū)分所有權(quán)的一體性。此表現(xiàn)在：(1)構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三項(xiàng)要素即專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)必須結(jié)為一體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、處分、抵押其他權(quán)利時，均應(yīng)將此三者視為一體為之。不得保留其一或其二而轉(zhuǎn)讓、抵押其他權(quán)利。他人在受讓區(qū)分所有權(quán)時，亦即必須同時取得專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)三種權(quán)利。(2)在同一棟建筑上，不能既設(shè)定區(qū)分所有權(quán)，又設(shè)定一般所有權(quán)或一般共有權(quán)。要設(shè)定區(qū)分所有權(quán)，必須將整棟建筑物都區(qū)分為專有部分和共用部分，并設(shè)定相應(yīng)的專有權(quán)和共用部分持分權(quán)，否則在權(quán)利歸屬和利益分配上將會發(fā)生混亂。

4.登記公示性。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為不動產(chǎn)所有權(quán)之一種，須履行不動產(chǎn)物權(quán)之登記，期以表征權(quán)利之得失變更。惟區(qū)分所有權(quán)之性質(zhì)較一般不動產(chǎn)所有權(quán)復(fù)雜，故其依賴登記之公示性尤較一般不動產(chǎn)所有權(quán)更受重視。同時，一棟建筑物上究竟設(shè)立了一般所有權(quán)，還是區(qū)分所有權(quán)，于物質(zhì)形態(tài)上無法判斷的。從此意義上而言，建筑物區(qū)分所有權(quán)之設(shè)定與轉(zhuǎn)移，亦必須經(jīng)過登記。

5.權(quán)利主體身份之多重性。在建筑物區(qū)分所有權(quán)，由于其由專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)及成員權(quán)所構(gòu)成，因而區(qū)分所有權(quán)人的身份，亦具有多重性。即專有所有權(quán)人、共有所有權(quán)人及成員權(quán)人。而在一般不動產(chǎn)所有權(quán)，其權(quán)利主體之身份只能是單一的，要么作為所有權(quán)人，要么作為共有權(quán)人，而不得同時具有所有權(quán)人和共有權(quán)人的雙重身份。

6.權(quán)利內(nèi)容具有復(fù)雜性。傳統(tǒng)的不動產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容，即主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系比較單一。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，即主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系異常復(fù)雜，主要表現(xiàn)為三方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系：一為權(quán)利主體作為專有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；二為權(quán)利主體作為共有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；三為權(quán)利主體作為管理團(tuán)體成員的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這三方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系經(jīng)常相互交織，更加使其復(fù)雜化。

7.權(quán)利具有空間性。傳統(tǒng)的不動產(chǎn)所有權(quán)以地表為中心，及于土地垂直之上下，因而調(diào)整不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的法律，稱之為“地盤法(Bod-enrecht)”，毫無空間概念可言。建筑物區(qū)分所有權(quán)則不然，其專有權(quán)并非對某一有體標(biāo)的物加以管領(lǐng)支配，而是對由建筑材料所組成之“空間”，不論其為供居住或營業(yè)用之空間加以支配管領(lǐng)，此乃人類有法律以來前所未聞之觀念，今已大致公認(rèn)。

關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)之種類，依各國實(shí)務(wù)和立法，計(jì)有以下三種：

1.縱割式建筑物區(qū)分所有權(quán)。它是指在縱割式區(qū)分所有建筑物上所成立的區(qū)分所有權(quán)?？v割式區(qū)分所有建筑物是指將一般連棟式和雙并式等分間所有的建筑物縱切為數(shù)戶的建筑物。這種形態(tài)之區(qū)分所有建筑物，各區(qū)分所有人之間的共用部分極為單純，除共同壁、梁、柱外，屋頂、樓梯、外廊都是分開的，外圍壁、梁、柱外，屋頂、樓梯、走廊都是分開的，外圍壁、基地等均以境界壁為界，分屬于各專有部分。因此，縱割式區(qū)分所有建筑物與一般獨(dú)門獨(dú)院的單獨(dú)所有的建筑物，幾乎沒有什么區(qū)別，其縱割式區(qū)分所有權(quán)與一般單獨(dú)所有權(quán)亦無多大的區(qū)別，其區(qū)分所有權(quán)特有的問題比較少，所以這種類型的區(qū)分所有權(quán)不是研究建筑物區(qū)分所有權(quán)的重點(diǎn)。

2.橫割式建筑物區(qū)分所有權(quán)。它是指在橫割式區(qū)分所有建筑物上所成立的區(qū)分所有權(quán)。橫割式區(qū)分所有建筑物是指上下橫切分層所有的建筑物。例如將一棟四層樓的建筑物，上下橫切為四層，分別為甲、乙、丙、丁四人所有。這種形態(tài)的區(qū)分所有建筑物，其區(qū)分所有人間的共有部分，除共同壁、梁、柱外，尚有共同的屋頂、樓梯、走廊、外圍壁、基地等，其橫割式建筑物區(qū)分所有權(quán)完全不同于一般的所有權(quán)，是研究建筑物區(qū)分所有權(quán)的重點(diǎn)之一。

3.混合式建筑物區(qū)分所有權(quán)。它是指在縱橫分割式區(qū)分所有建筑物上所成立的區(qū)分所有權(quán)?？v橫分割區(qū)分所有建筑物是指上下橫切，左右縱割分套(單元)所有的建筑物。例如將一棟四層樓的建筑物上下切為四層后，再于以左右縱割為一套套的套房，我國稱為單元。這是區(qū)分所有建筑物最常見的形態(tài)，即現(xiàn)代公寓大廈之區(qū)分形態(tài)。這種形式的區(qū)分所有建筑物的共同部分與橫割式區(qū)分所有建筑物相同，在其上成立的混合建筑區(qū)分所有權(quán)的重點(diǎn)之一。

劃分建筑物區(qū)分所有權(quán)種類的理論和實(shí)際意義

1.它能夠反映建筑物區(qū)分所有權(quán)的實(shí)質(zhì)。在縱橫分割式區(qū)分所有權(quán)中，區(qū)分所有人之間的共有關(guān)系極為單純，而橫割式和縱橫分割式區(qū)分所有權(quán)中區(qū)分所有人之間的共有關(guān)系十分復(fù)雜。因而，它能夠反映建筑物區(qū)分所有權(quán)實(shí)質(zhì)上指橫割式和縱橫分割式建筑物區(qū)分所有建筑物區(qū)分所有權(quán)。縱割建筑物區(qū)分所有權(quán)，除共同壁、梁、柱外，與一般所有權(quán)無異。因此，有的學(xué)者把其排除在建筑物區(qū)分所有權(quán)以外。

2.它對處理共有部分和共同關(guān)系具有實(shí)際意義。在縱割式建筑物區(qū)分所有權(quán)下，共有部分按一定標(biāo)準(zhǔn)劃分中以分屬于各個所有人，他們之間并無密切的共同關(guān)系，不發(fā)生管理團(tuán)體的成員權(quán)問題。而在橫割式和縱橫分割式建筑物區(qū)分所有權(quán)下，基于維持區(qū)分所有權(quán)的需要，對建筑物的共有部分不得分割，各個區(qū)分所有人對共有部分享有持分共有權(quán)；并且基于對建筑物的管理、維護(hù)和修繕，他們之間發(fā)生管理團(tuán)體的成員權(quán)問題。

3.對立法和法律適用之意義。由于建筑物區(qū)分所有權(quán)具有縱割式、橫割式及混合式區(qū)分所有權(quán)三種類型，而后兩者是建筑物區(qū)分所有權(quán)之核心和重點(diǎn)。因而它直接影響到區(qū)分所有權(quán)的立法與法律適用。縱觀各國現(xiàn)行立法，有的對三種類型的區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一立法，如法國現(xiàn)行《住宅分層所有權(quán)法》和日本現(xiàn)行《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》；有的僅對橫割型和混合型區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行立法，如現(xiàn)行《德國住宅所有權(quán)法》。但是，從現(xiàn)代各國有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)立法的最新發(fā)展趨勢來看，橫割式和混合式區(qū)分所有權(quán)仍將是立法和法律適用之重點(diǎn)，也是我國立法、司法和學(xué)說理論的重點(diǎn)所在。