20世紀(jì)50年代之后，人們認(rèn)識(shí)到建立在“經(jīng)濟(jì)人”假說(shuō)之上的完全理性決策理論只是一種理想模式，不可能指導(dǎo)實(shí)際中的決策。赫伯特·西蒙（Herbert Simon）提出了滿意標(biāo)準(zhǔn)和有限理性標(biāo)準(zhǔn)，用“社會(huì)人”取代“經(jīng)濟(jì)人”，大大拓展了決策理論的研究領(lǐng)域，產(chǎn)生了新的理論——有限理性決策理論。

有限理性模型又稱西蒙模型或西蒙最滿意模型。這是一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的模型，它認(rèn)為人的理性是處于完全理性和完全非理性之間的一種有限理性。

有限理性模型的主要觀點(diǎn)如下：

（1）手段-目標(biāo)鏈的內(nèi)涵有一定矛盾，簡(jiǎn)單的手段-目標(biāo)鏈分析會(huì)導(dǎo)致不準(zhǔn)確的結(jié)論。

西蒙認(rèn)為，手段-目標(biāo)鏈的次序系統(tǒng)很少是一個(gè)系統(tǒng)的、全面聯(lián)系的鏈，組織活動(dòng)和基本目的之間的聯(lián)系常常是模糊不清的，這些基本目的也是個(gè)不完全系統(tǒng)，這些基本目的內(nèi)部和達(dá)到這些目的所選擇的各種手段內(nèi)部，也存在著沖突和矛盾。

（2）決策者追求理性，但又不是最大限度地追求理性，他只要求有限理性。

這是因?yàn)槿说闹R(shí)有限，決策者既不可能掌握全部信息，也無(wú)法認(rèn)識(shí)決策的詳盡規(guī)律。比如說(shuō)，人的計(jì)算能力有限，即使借助計(jì)算機(jī)，也沒(méi)有辦法處理數(shù)量巨大的變量方程組；人的想像力和設(shè)計(jì)能力有限，不可能把所有備擇方案全部列出；人的價(jià)值取向并非一成不變，目的時(shí)常改變；人的目的往往是多元的，而且互相抵觸，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。因此，作為決策者的個(gè)體，其有限理性限制他作出完全理性的決策，他只能盡力追求在他的能力范圍內(nèi)的有限理性。

（3）決策者在決策中追求“滿意”標(biāo)準(zhǔn)，而非最優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。

在決策過(guò)程中，決策者定下一個(gè)最基本的要求，然后考察現(xiàn)有的備擇方案。如果有一個(gè)備擇方案能較好地滿足定下的最基本的要求，決策者就實(shí)現(xiàn)了滿意標(biāo)準(zhǔn)，他就不愿意再去研究或?qū)ふ腋玫膫鋼穹桨噶恕?

這是因?yàn)橐环矫?，人們往往不愿發(fā)揮繼續(xù)研究的積極性，僅滿足于已有的備擇方 案；

另一方面，由于種種條件的約束，決策者本身也缺乏這方面的能力。在現(xiàn)實(shí)生活中，往往可以得到較滿意的方案，而非最優(yōu)的方案。

根據(jù)以上幾點(diǎn)，決策者承認(rèn)自己感覺(jué)到的世界只是紛繁復(fù)雜的真實(shí)世界的極端簡(jiǎn)化，他們滿意的標(biāo)準(zhǔn)不是最大值，所以不必去確定所有可能的備擇方案，由于感到真實(shí)世界是無(wú)法把握的，他們往往滿足于用簡(jiǎn)單的方法，憑經(jīng)驗(yàn)、習(xí)慣和慣例去辦事。因此，導(dǎo)致的決策結(jié)果也各有不同。

案例一：基于有限理性模型視角解析中國(guó)房地產(chǎn)政策的變遷^[1]

　　一、前言——中國(guó)房地產(chǎn)政策背景

　　2001年，中央195號(hào)文件確定銀行資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅僅起輔助推動(dòng)的作用，不能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源。房地產(chǎn)企業(yè)取得相關(guān)土地開(kāi)發(fā)資質(zhì)后自有資金應(yīng)不低于總投資的30％商業(yè)銀行在項(xiàng)目施工近尾聲時(shí)可向個(gè)人發(fā)放不超過(guò)房?jī)r(jià)8O％的按揭貸款，同時(shí)允許商業(yè)銀行提供房地產(chǎn)公司少量的流動(dòng)資金貸款。

　　2002年，中央對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行了一次大檢查，目的在于評(píng)估195號(hào)文件的落實(shí)情況。本次檢查后房地產(chǎn)行業(yè)暴露出許多當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展的不良現(xiàn)象，主要集中在違規(guī)放貸上表現(xiàn)為對(duì)“四證”——《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、建設(shè)工地施工許可證》不全項(xiàng)目發(fā)放貸款，在開(kāi)發(fā)商自有資金尚未達(dá)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資30％的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，嚴(yán)重違背了195號(hào)文件的精神房地產(chǎn)金融違規(guī)現(xiàn)象并未得到有效遏制。

　　2003年，隨著2月(2002年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》的披露，6月121號(hào)文件適時(shí)出臺(tái)。該文件是對(duì)195號(hào)文件精神的具體化主要內(nèi)容為商業(yè)銀行不得向未取得四證”的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放任何形式貸款，并不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款．一定數(shù)額的流動(dòng)資金貸款只能用于施工所需設(shè)備禁止為房地產(chǎn)企業(yè)墊資．個(gè)人住房貸款只能在住房主體結(jié)構(gòu)已封頂時(shí)發(fā)放。遺憾的是，121號(hào)文件收效并不十分顯著。

　　2004年，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2月發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見(jiàn)稿)》。

　　指弓以非常具體和富于操作性的方式，對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理做出了要求。意見(jiàn)稿的主要內(nèi)容是建立核查制度商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加大監(jiān)督力度．對(duì)內(nèi)部職能部門和分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)貸款發(fā)放質(zhì)量的年度全面稽核，并形成報(bào)告；規(guī)定具體的違規(guī)懲戒措施；要求商業(yè)銀行在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款前做詳細(xì)調(diào)查。

　　2005年溫家寶總理在政府工作報(bào)告中明確提出，2005年“將重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”。對(duì)住房貸款利率和公積金貸款利率有一定的上調(diào)。此次通過(guò)利率的調(diào)控并不是從緊縮開(kāi)發(fā)商和土地供給上，而是從需求上調(diào)控．房地產(chǎn)商對(duì)此政策反應(yīng)溫和，老百姓卻態(tài)度激烈普遍人認(rèn)為央行調(diào)整利率受影響最大的是普通買房人。3月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，這份通知》針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象明確提出八點(diǎn)要求，即國(guó)八條。第一條要求高度重視穩(wěn)定房?jī)r(jià)，第二條要求切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任，其余六條均為調(diào)控房?jī)r(jià)的具體政策路徑．包括大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格限制被動(dòng)性住房需求．正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)措施．認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。4月，房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)召開(kāi)，中央再次強(qiáng)調(diào)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭是宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，意見(jiàn)》要求遏制投機(jī)性炒房．控制投資性購(gòu)房鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，期房”將禁止轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房在住房未竣工前不得轉(zhuǎn)讓，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。5月26日，國(guó)稅局發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》明確要求以契稅管理先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書(簡(jiǎn)稱“先稅后證)為把手，加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種問(wèn)的有機(jī)銜接。

　　二、政策模型對(duì)于解析中國(guó)房地產(chǎn)政策變遷的現(xiàn)實(shí)意義

　　政策模型作為公共政策的一種分析途徑，具有簡(jiǎn)化現(xiàn)實(shí)社會(huì)問(wèn)題的作用．有助于人們更好地理解社會(huì)的一些復(fù)雜現(xiàn)象。政策模型更是現(xiàn)實(shí)社會(huì)中一些利益群體價(jià)值的縮影，這些價(jià)值之間的相互關(guān)系往往體現(xiàn)了政策模型的歸納和分析能力。中國(guó)房地產(chǎn)政策作為一個(gè)客觀現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)物．與政策模型應(yīng)當(dāng)具有一定的聯(lián)系性．這也正符合了政策模型應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)實(shí)生活為參考依據(jù)的要求。

　　房產(chǎn)政策一直關(guān)乎多個(gè)群體的利益，這其中包括政府，公眾，房地產(chǎn)企業(yè)甚至包括寄生于房產(chǎn)企業(yè)下的眾多建筑裝潢裝修公司，可見(jiàn)房產(chǎn)政策是一種政治妥協(xié)的產(chǎn)物，這需要兼顧各方的利益訴求。但是，我們可以看到，在中國(guó)房產(chǎn)政策歷來(lái)是一個(gè)爭(zhēng)論的話題，這些政策制定的對(duì)不對(duì)?落實(shí)后到底有沒(méi)有成效7”等等問(wèn)題一直受到人們的關(guān)注，為什么一直以來(lái)大家對(duì)房產(chǎn)政策都抱以希望到最后卻有所失望，不在于這個(gè)政策能帶來(lái)多大的社會(huì)效用，而是這個(gè)政策不是人們所想的那樣容易制定，政策制定以社會(huì)實(shí)際情況為參照，但房產(chǎn)政策兼顧的利益群體太多，往往不容易制定，不容易制定好所以引入政策模型進(jìn)行研究，可以對(duì)房產(chǎn)行業(yè)做一個(gè)抽象的概括，可以提取一些有分析價(jià)值的內(nèi)容．可以讓人們思考房產(chǎn)政策的社會(huì)效果心理趨勢(shì)，思考和預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展，為房產(chǎn)政策分析提供多種途徑。

　　三、有限理性模型解析中國(guó)房地產(chǎn)政策

　　有限理性模型是美國(guó)著名學(xué)者赫伯特·A·西蒙在對(duì)傳統(tǒng)理性主義總結(jié)和批判的基礎(chǔ)上提出的，認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)生活中很少具備完全理性的前提。因?yàn)?，人們很難對(duì)每個(gè)政策產(chǎn)生的結(jié)果具有完全的了解和預(yù)測(cè)，常常要在信息不完備的情況下根據(jù)主觀判斷進(jìn)行決策?，F(xiàn)實(shí)生活中決策者的理性是界于完全理性與非理性之間的有限理性他們不是經(jīng)濟(jì)人”，而是“行政人”。行政人的價(jià)值取向和目標(biāo)往往是多元，受到多方面因素的制約經(jīng)常處于變動(dòng)狀態(tài)且表現(xiàn)出沖突特征。由于認(rèn)識(shí)水平和能力的有限，以及客觀環(huán)境因素的制約所作出的決策往往是一種滿意解，也可以理解為是一種次優(yōu)決策，并能滿足需要就行。

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的利益群體很多，并受整個(gè)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的影響政策制定者往往很難掌握到反映行業(yè)發(fā)展的完備信息，特別是在早期；房地產(chǎn)作為調(diào)控目標(biāo)的時(shí)候。這時(shí)決策者只能是以一種個(gè)人的價(jià)值取向去斷定整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而不是從一個(gè)宏觀長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去制定一個(gè)符合實(shí)際情況的政策。2001年的195號(hào)文件僅僅體現(xiàn)了決策者只能在當(dāng)時(shí)斷定出房產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)在行政審批的制度下進(jìn)行監(jiān)督，因此對(duì)某些房產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面進(jìn)行一定的限制如“四證的辦理和批準(zhǔn)，都是對(duì)房產(chǎn)企業(yè)自有資金的衡量，并判定房產(chǎn)企業(yè)是否有能力涉足房產(chǎn)行業(yè)。在當(dāng)時(shí)，國(guó)家并不知房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，是否會(huì)有一些負(fù)面影響和不良現(xiàn)象的產(chǎn)生，因此只能去規(guī)范它，而不是去鼓勵(lì)或者抑制它在某種層面上，這些政策往往是“試金石”，決策者希望這樣的政策有一定的作用，但不知道這樣的作用是好是壞，是大是小，但決策者明白制定政策帶來(lái)的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不制定政策的作用。遺憾的是，195號(hào)文件一直沒(méi)有得到有效實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)往往用流動(dòng)資金貸款交納土地出讓金，獲得”四證”，同時(shí)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款而施工單位為了單位效益往往墊資修建項(xiàng)目地基一打好就開(kāi)始進(jìn)行個(gè)人的按揭貸款，施工單位也常常無(wú)力發(fā)放民工工資。這些不良現(xiàn)象都是決策者在制定政策時(shí)無(wú)法預(yù)測(cè)到的，而這些不良現(xiàn)象也是信息不完備程度的體現(xiàn)，壞現(xiàn)象越多，信息越不完備，所制定的政策所產(chǎn)生的實(shí)際效果也不如人意。因此我們可以形成這樣一種邏輯：次優(yōu)決策和最優(yōu)決策之間，如果按照有限理性模型去分析，必定存在一定的差距，這種差距往往取決于信息完備程度，而這些差距表現(xiàn)為最優(yōu)決策預(yù)期效果和實(shí)際社會(huì)效果之間的差距。

　　圖1中，隨著變量X信息完備程度的增加，決策者掌握的信息資源增加．基于有限理性的決策者所制定的次優(yōu)決策效果漸漸趨近于理想的最優(yōu)決策效果；(無(wú)箭頭的豎線表示最優(yōu)決策下的預(yù)期效果)。

　　圖2中，隨著變量×次優(yōu)決策預(yù)期效果的增加，使最優(yōu)決策預(yù)期效果和實(shí)際社會(huì)效果之間的差距逐漸縮小。(無(wú)箭頭的橫線表示最優(yōu)決策下的預(yù)期效果)。