市場細(xì)分變量是指那些反映需求內(nèi)在差異，同時能作市場細(xì)分依據(jù)的可變因素。正是由于這些因素的差異，消費者的消費行為呈現(xiàn)出多樣化的特點。

從理論上說，企業(yè)對市場進行細(xì)分的根據(jù)是消費者的需求。但從實際操作看，企業(yè)是根據(jù)影響或反映消費者需求的因素對市場進行細(xì)分的。這些因素又可以分為兩大類，一類是反映消費者特征的因素，如地理因素、人文因素和心理因素；另一類是直接與產(chǎn)品相關(guān)聯(lián)的因素，如消費者購買商品所追求的利益、消費者使用商品的時機、消費者對品牌的忠誠程度等。

(1)按地理因素劃分。按照消費者所處的地理位置、自然環(huán)境來細(xì)分市場。具體變量包括：國家、地區(qū)、城市規(guī)模、氣候及人口密度等。

(2)按人口因素劃分。人口統(tǒng)計變量是區(qū)分消費者群體量最常用的。家庭人口組成、收入水平是房地產(chǎn)企業(yè)進行市場細(xì)分的重要依據(jù)。不同的家庭結(jié)構(gòu)對其產(chǎn)品有不同的要求。

(3)按客戶心理因素劃分。在同一細(xì)分市場上的消費者對同一產(chǎn)品的反應(yīng)也有較大差異，其主要是心理因素。從動機上，可分為求實用、求安全、求名利等。從偏好上，表現(xiàn)在對戶型、色調(diào)、布局、周圍氛圍等不同偏好。

(4)按客戶行為因素劃分。行為變量有：時間習(xí)慣(季節(jié)性、節(jié)假日)；地點習(xí)慣(隨意決定、沖動決定)；品牌忠誠度(高、中、低)；追求利益(高、中、低)。

1.可衡量性

即細(xì)分市場的大致輪廓如購買力大小市場規(guī)模等方面應(yīng)是可以加以測量的。(有關(guān)細(xì)分市場的資料必須是可取得、可衡量的。)

2.可達(dá)到性

即所形成的細(xì)分市場必須是企業(yè)可以有效進入并為之服務(wù)的市場。

3.經(jīng)濟性

即所形成的細(xì)分市場的規(guī)模必須使企業(yè)能獲得足夠的經(jīng)濟利益。即一個細(xì)分市場必須是企業(yè)值得為它設(shè)計一套營銷方案的同質(zhì)實體.

4.可區(qū)分性

即細(xì)分市場之間是可能加以識別的,對不同的營銷組合方案有不同的反應(yīng).

5.可防衛(wèi)性

細(xì)分市場因具備防衛(wèi)性，潛在的先發(fā)優(yōu)勢；競爭者不能輕易進入或立即跟進這一細(xì)分市場