變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
1.什么是變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指投資者無法在資本市場上以正常的價(jià)格將投資對象平倉出貨的可能性。投資者需要能夠隨時(shí)收回和轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有投資，如果在短期內(nèi)找不到愿意出合理價(jià)格的買主，投資者就會喪失其他新的投資機(jī)會或面臨降價(jià)出售的損失。
2.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容[1]
變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)取決于資本商品項(xiàng)目在市場上的表現(xiàn)，不能在資本市場上交易的項(xiàng)目具有更大的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；長期項(xiàng)目的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高于短期項(xiàng)目；交易越頻繁的項(xiàng)目特別是有價(jià)證券，其變現(xiàn)能力越強(qiáng)。投資者的期望投資報(bào)酬率中，包含有變現(xiàn)力附加率以補(bǔ)償變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
從我國目前債券發(fā)行的情況來看，雖然債券的發(fā)行頻率越來越高，整個(gè)銀行間債券的存量也越來越大，但債券二級市場的債券變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)并未因此而減小，即債券以合理的價(jià)格變現(xiàn)的可能性不大。因此，農(nóng)信社作為中小型金融機(jī)構(gòu)，一定不要盲目追求債券投資的規(guī)模而忽略了其變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，否則既增加了交易的成本，又不能獲得預(yù)期收益，甚至造成經(jīng)濟(jì)損失。
不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差?！胺康禺a(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)”主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。
3.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)案例分析
案例一：建設(shè)項(xiàng)目投資的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防范[2]
1．把握好搭配投資的比例不同投資種類的變現(xiàn)性不一樣，建設(shè)項(xiàng)目投資的變現(xiàn)性較差，而政府債券的變現(xiàn)性較好。為了能保證在急需資金時(shí)，可以迅速兌換為現(xiàn)金而沒有價(jià)值損失，比較適合的對策就是進(jìn)行搭配投資。把一部分資金投向房地產(chǎn)，一部分資金投入政府債券容易變現(xiàn)性的投資品種，建設(shè)項(xiàng)目投資者需注意：不能為了保證急需資金時(shí)的供給，資金存在手里或存在銀行，因?yàn)檫@樣失去了利用資金賺取高額利潤或利息的機(jī)會
2．選擇容易分割出售的項(xiàng)目進(jìn)行投資由于價(jià)值量大的房地產(chǎn)，其變現(xiàn)性差，所以容易分割出售的房地產(chǎn)的變現(xiàn)性相對較好，對那些容易分割出售的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，既可以保證在擁有房地產(chǎn)時(shí)獲取較高盈利，又可以保證在出售房地產(chǎn)時(shí)容易出手。
3．避免存在資金缺口的建設(shè)項(xiàng)目投資由于“半拉子”工程的出手很困難，而且出售價(jià)格又抬不起來，所以房地產(chǎn)的投資者應(yīng)避免進(jìn)行這類建設(shè)項(xiàng)目投資。為此，建設(shè)項(xiàng)目投資者應(yīng)在投資決策前，對資金的需要做好保證供應(yīng)的安排，不去做資金有缺口的建設(shè)項(xiàng)目投資。不過，如果建設(shè)項(xiàng)目投資者看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，投資接手“半拉子”工程，往往可以花較低價(jià)就可得到階段性成果，然后追加投資建設(shè)，是會得到很高的投資報(bào)酬的。
4．保證有能力持有房地產(chǎn)足夠時(shí)間由于房地產(chǎn)市場行情對房地產(chǎn)價(jià)格及變現(xiàn)性影響極大，所以建設(shè)項(xiàng)目投資者必須有能力持有房地產(chǎn)足夠時(shí)間，以便在市場繁榮時(shí)期出售房地產(chǎn)；如果不能持有房地產(chǎn)足夠時(shí)間，就有可能在市場蕭條時(shí)被迫出售，那會遭受難以估量的損失，這種損失有可能是致命的。建設(shè)項(xiàng)目投資者一定要有耐心和耐力，決不能草率出手。
5．操縱房地產(chǎn)現(xiàn)金流量由于房地產(chǎn)現(xiàn)金流量是影響建設(shè)項(xiàng)目投資變現(xiàn)性的一個(gè)重要因素，而房地產(chǎn)現(xiàn)金流量又是可以操縱的，所以，為了吸引買主，賣上一個(gè)好價(jià)錢，建設(shè)項(xiàng)目投資者完全可以通過操縱使得房地產(chǎn)項(xiàng)目有一個(gè)誘人的現(xiàn)金流量。這也是建設(shè)項(xiàng)目投資中的一個(gè)常用手段。
6．搞好建設(shè)項(xiàng)目投資管理建設(shè)項(xiàng)目投資管理工作做得好，就能選擇好的投資地區(qū)，搭配好投資比例、選擇好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目、合理安排開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營資金、保證很高的現(xiàn)金流量、持有房地產(chǎn)足夠長的時(shí)間，從而減少房地產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，獲取建設(shè)項(xiàng)目投資的更高收益。可以說，搞好建設(shè)項(xiàng)目投資管理是降低建設(shè)項(xiàng)目投資變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)的最根本的對策。
案例二：房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析[3]
一、房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素
由于房地產(chǎn)必須經(jīng)過一個(gè)合理的較長時(shí)間才能在市場上脫手，所以房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性很差。一般來講，常見投資種類的變現(xiàn)性順序排列為：現(xiàn)金、支票和存款、股票、債券、房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性在常見投資種類中列最后，房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較大。根據(jù)“風(fēng)險(xiǎn)與利潤同在”的規(guī)律判定，房地產(chǎn)投資的收益也是較大的。
決定房地產(chǎn)投資變現(xiàn)性的因素很多，主要有以下幾條：
(一)房地產(chǎn)價(jià)值量的大小
房地產(chǎn)價(jià)值量越大，所需資金越多，所冒風(fēng)險(xiǎn)越大，越不易在房地產(chǎn)市場上找到買主，因而變現(xiàn)性越差。比如，高級公寓的變現(xiàn)性低于普通住宅；大型商場的變現(xiàn)性低于臨街小店；整棟樓房的變現(xiàn)性低于分戶出售房屋的變現(xiàn)性等。
(二)房地產(chǎn)的建設(shè)程度
房地產(chǎn)的建設(shè)越處于低級狀態(tài)，其變現(xiàn)性越差。比如，生地投資比熟地投資的變現(xiàn)性要差，單純土地投資比一般房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性要差，半拉子房地產(chǎn)投資比完工房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性要差等。房地產(chǎn)投資者需注意：急于將土地投資轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金往往會導(dǎo)致巨額的損失。所以在單純土地投資時(shí)，一定要充分考慮是否擁有實(shí)力，保證持有土地等到恰當(dāng)時(shí)機(jī)再出手。
(三)房地產(chǎn)的地段好壞
房地產(chǎn)所處地段越好，升值潛力越大，則變現(xiàn)性越好，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)越小。比如，市區(qū)房地產(chǎn)比郊區(qū)房地產(chǎn)的變現(xiàn)性要好，市中心區(qū)房地產(chǎn)比一般市區(qū)房地產(chǎn)的變現(xiàn)性要好，處于商圈內(nèi)的房地產(chǎn)比商圈外的房地產(chǎn)的變現(xiàn)性要好等。
(四)房地產(chǎn)的市場行情
在房地產(chǎn)市場的繁榮時(shí)期出售房地產(chǎn)比在房地產(chǎn)市場的蕭條時(shí)期出售房地產(chǎn)要容易的多。即房地產(chǎn)市場行情越好，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性越好，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)越小。比如，1993年上半年中國房地產(chǎn)市場處于繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)交易頻繁，房地產(chǎn)極易在市場上出手；1994年初，房地產(chǎn)市場處于低潮之中，許多房地產(chǎn)商手中積壓了大量房地產(chǎn)，占用了大量資金而被套牢，即使降低價(jià)格也難出手。
(五)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量
房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量越大，房地產(chǎn)的變現(xiàn)性越好，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)越小。因?yàn)楝F(xiàn)金流量大的房地產(chǎn)，顯示著良好的創(chuàng)收能力，所以容易吸引買主購買。比如，經(jīng)營狀況良好、經(jīng)營收益可觀的酒店，比較容易在市場上出售，并且可賣一個(gè)好價(jià)錢。而經(jīng)營虧損的酒店，則比較困難在市場上出售，而且即使出售成功，價(jià)格也往往很低。
二、降低房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的對策
(一)把握好搭配投資比例
不同投資種類的變現(xiàn)性不一樣，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性較差，而政府債券的變現(xiàn)性較好：為了能保證在急需資金時(shí)，可以迅速兌換為現(xiàn)金而沒有價(jià)值損失，比較適合的對策就是進(jìn)行搭配投資。把一部分資金投向房地產(chǎn)，一部分資金投資政府債券容易變現(xiàn)的投資種類。房地產(chǎn)投資者需要注意：不能為了保證急需資金時(shí)的供給，將資金存在手里或存在銀行，因?yàn)檫@樣失去了利用資金賺取高額利潤或利息的機(jī)會。
(二)選擇容易分割出售的房地產(chǎn)進(jìn)行投資
由于價(jià)值量大的房地產(chǎn)，其變現(xiàn)性差，所以容易分割出售的房地產(chǎn)的變現(xiàn)性相對較好。對那些容易分割出售的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，既可保證在擁有房地產(chǎn)時(shí)獲取較高盈利，又可以保證在出售房地產(chǎn)時(shí)容易出手。
(三)不做資金缺口的房地產(chǎn)投資
由于“半拉子”工程的出手很困難，而且出售價(jià)格又抬不起來，所以房地產(chǎn)投資者應(yīng)避免進(jìn)行這類房地產(chǎn)投資。為此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)在投資決策前，對資金需要做好保證供應(yīng)的安排，不去做資金缺口的房地產(chǎn)投資。不過，如果房地產(chǎn)投資者看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，投資接手“半拉子”工程，往往可以花很低價(jià)就可得到階段性成果，然后追加投資建設(shè)，會得到很高的投資報(bào)酬的。
(四)選好房地產(chǎn)投資地段
投資地段是投資者應(yīng)時(shí)時(shí)刻刻考慮的問題。只有那些地段好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，才能夠及時(shí)出售，有較好的變現(xiàn)性。選擇好的投資地段投資是降低投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的最為主要的對策之一。房地產(chǎn)投資者應(yīng)注意一個(gè)問題，就是不要為了節(jié)省初期投資而去選擇地段差的房地產(chǎn)項(xiàng)目。要全面考慮投資收益和風(fēng)險(xiǎn)，不要目光太短淺。
(五)保證有能力持有
房地產(chǎn)足夠時(shí)間由于房地產(chǎn)市場行情對房地產(chǎn)的價(jià)格及變現(xiàn)性影響極大，所以房地產(chǎn)投資者必須有能力持有房地產(chǎn)足夠時(shí)間，以便在市場繁榮時(shí)期出售房地產(chǎn)。如果不能持有房地產(chǎn)足夠時(shí)間，就有可能在市場蕭條時(shí)被迫出售，那將會遭受難以估量的損失，這種損失有可能是致命的。房地產(chǎn)投資者一定要有耐心和耐力，決不能草率出手。
(六)操縱房地產(chǎn)現(xiàn)金流量
由于房地產(chǎn)現(xiàn)金流量是影響房地產(chǎn)投資變現(xiàn)性的一個(gè)主要因素，而房地產(chǎn)現(xiàn)金流量又是可以操縱的，所以為了吸引買主，賣上一個(gè)好價(jià)錢，房地產(chǎn)投資者完全可以通過操縱，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目有一個(gè)誘人的現(xiàn)金流量。這也是房地產(chǎn)投資中的一個(gè)常用手段。
(七)搞好房地產(chǎn)投資管理
房地產(chǎn)投資管理工作做得好，就能選擇好的投資地段，就能搭配好投資比例，就能選擇好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，就能合理安排開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營資金，就能保證很高的現(xiàn)金流量，就能持有房地產(chǎn)足夠長的時(shí)間，從而減小房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，獲取更高的房地產(chǎn)投資收益。可以講，搞好房地產(chǎn)投資管理是降低房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的最根本的對策。