口頭咨詢(xún)是指專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)或咨詢(xún)?nèi)藛T針對(duì)客戶(hù)提出的相對(duì)簡(jiǎn)單的問(wèn)題以口頭形式予以回答的咨詢(xún)服務(wù)活動(dòng)。

口頭咨詢(xún)雖然簡(jiǎn)便，但仍應(yīng)按步驟進(jìn)行，以免浪費(fèi)精力，產(chǎn)生不必要的錯(cuò)誤。

(一)引導(dǎo)當(dāng)事人準(zhǔn)確陳述事實(shí)

除一般知識(shí)性咨詢(xún)外，當(dāng)事人提出咨詢(xún)多是為解決某具體問(wèn)題。在這種情況下，當(dāng)事人往往急于提出問(wèn)題，忽略介紹有關(guān)事實(shí)，使接待者不知所云。如婚姻案件中，一方見(jiàn)到律師后馬上問(wèn)與對(duì)方的房屋應(yīng)如何分割。實(shí)際上，該房到底是公房還是私房，是何種公房，面積多大，結(jié)構(gòu)如何，對(duì)方意見(jiàn)等，一概不介紹。這時(shí)，律師就需要正確引導(dǎo)：

1．首先應(yīng)詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人咨詢(xún)的意圖。咨詢(xún)意圖有：對(duì)法律問(wèn)題的一般了解、要求代書(shū)、調(diào)查、代理，它決定著其他咨詢(xún)步驟。

2．了解問(wèn)題的性質(zhì)：是否是房地產(chǎn)法律事務(wù)，是何種房地產(chǎn)法律事務(wù)。

3．了解當(dāng)事人及所涉人員基本情況。當(dāng)事人咨詢(xún)的事務(wù)中，多涉及他人。如不了解當(dāng)事人及所涉人員基本情況，指代不明，就會(huì)阻礙對(duì)事實(shí)的了解，甚至無(wú)從把握各方的相互關(guān)系。當(dāng)然，當(dāng)事人有時(shí)出于保密或其他考慮，不愿透露本人及有關(guān)人員身份，在這種情況下，應(yīng)用其他方式確定各方關(guān)系。

4．了解事件發(fā)生過(guò)程。主要包括時(shí)間、地點(diǎn)、事件具體經(jīng)過(guò)。對(duì)某些情節(jié)，因已了解當(dāng)事人咨詢(xún)意圖和問(wèn)題性質(zhì)，對(duì)不必要及當(dāng)事人重復(fù)之細(xì)節(jié)，可適時(shí)打斷。

5．檢查當(dāng)事人提供的有關(guān)材料。待當(dāng)事人陳述完畢，詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人是否有書(shū)面材料(包括當(dāng)事人自書(shū)的材料、事件發(fā)生過(guò)程中產(chǎn)生的單據(jù)或其他證明材料)。如有必要，詢(xún)問(wèn)上述材料的來(lái)源或形成過(guò)程。

(二)有針對(duì)性發(fā)問(wèn)

一般經(jīng)過(guò)陳述的步驟，律師已對(duì)咨詢(xún)的問(wèn)題有相當(dāng)程度的了解，但如有必要，仍應(yīng)進(jìn)一步了解：

1．有關(guān)案件事實(shí)。因利害關(guān)系，當(dāng)事人有意或無(wú)意地回避一些關(guān)鍵事實(shí)，使律師做出錯(cuò)誤判斷。此時(shí)，應(yīng)在向當(dāng)事人說(shuō)明律師有義務(wù)為當(dāng)事人保密的同時(shí)，指出了解該事實(shí)的意義，以促使當(dāng)事人做出正確陳述。遇有當(dāng)事人確實(shí)難以準(zhǔn)確說(shuō)明時(shí)，可側(cè)面提問(wèn)，依當(dāng)事人提供的材料分析、推斷。

2．有關(guān)行業(yè)規(guī)章、政策、慣例。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)因其涉及面廣、影響大，國(guó)家主管機(jī)關(guān)多有相應(yīng)法律、政策，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》、《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》及相關(guān)的法律法規(guī)《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》，另外，還有正在形成法律或尚未形成法律規(guī)范的民間慣例，如買(mǎi)賣(mài)不破租賃、房屋典權(quán)等。這些依據(jù)在各地適用上均有特色，應(yīng)向當(dāng)事人了解具體適用情況而不應(yīng)限于對(duì)條文的教條解釋。

(三)解答咨詢(xún)

解答咨詢(xún)應(yīng)符合以下要求：

1．明確。盡管當(dāng)事人咨詢(xún)的每一具體問(wèn)題的未來(lái)走向難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，但某種行為是否合法、依法定程序如何操作，法律是有明確規(guī)定的。因此，即使事實(shí)判斷難以準(zhǔn)確，但法律價(jià)值判斷明確。

2．客觀(guān)。律師與當(dāng)事人經(jīng)過(guò)相互交流，了解當(dāng)事人的意圖，有時(shí)會(huì)自覺(jué)不自覺(jué)地迎合當(dāng)事人的要求，作出符合當(dāng)事人意圖的答復(fù)。究其原因是在互動(dòng)過(guò)程中產(chǎn)生了心理相容。尤其在房地產(chǎn)案件中，一些損失的出現(xiàn)可能不是由于當(dāng)事人的明顯過(guò)錯(cuò)，僅僅是一個(gè)雙方風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、行為可否對(duì)抗善意第三人的問(wèn)題，極易引起律師的同情。不客觀(guān)答復(fù)會(huì)導(dǎo)致潛在的損失擴(kuò)大的可能，應(yīng)盡量避免。

3．于法有據(jù)。當(dāng)事人期望得到的是問(wèn)題的解決方法，有時(shí)并不看重法律依據(jù)。而律師做為法律專(zhuān)業(yè)人員的價(jià)值卻恰恰在于能夠?yàn)楫?dāng)事人提供法律依據(jù)，否則，法律與非專(zhuān)業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)判斷、主觀(guān)推測(cè)有何區(qū)別?因此，律師解答法律咨詢(xún)，應(yīng)力求于法有據(jù)。