口頭咨詢是指專業(yè)咨詢機構(gòu)或咨詢?nèi)藛T針對客戶提出的相對簡單的問題以口頭形式予以回答的咨詢服務活動。

口頭咨詢雖然簡便，但仍應按步驟進行，以免浪費精力，產(chǎn)生不必要的錯誤。

(一)引導當事人準確陳述事實

除一般知識性咨詢外，當事人提出咨詢多是為解決某具體問題。在這種情況下，當事人往往急于提出問題，忽略介紹有關事實，使接待者不知所云。如婚姻案件中，一方見到律師后馬上問與對方的房屋應如何分割。實際上，該房到底是公房還是私房，是何種公房，面積多大，結(jié)構(gòu)如何，對方意見等，一概不介紹。這時，律師就需要正確引導：

1．首先應詢問當事人咨詢的意圖。咨詢意圖有：對法律問題的一般了解、要求代書、調(diào)查、代理，它決定著其他咨詢步驟。

2．了解問題的性質(zhì)：是否是房地產(chǎn)法律事務，是何種房地產(chǎn)法律事務。

3．了解當事人及所涉人員基本情況。當事人咨詢的事務中，多涉及他人。如不了解當事人及所涉人員基本情況，指代不明，就會阻礙對事實的了解，甚至無從把握各方的相互關系。當然，當事人有時出于保密或其他考慮，不愿透露本人及有關人員身份，在這種情況下，應用其他方式確定各方關系。

4．了解事件發(fā)生過程。主要包括時間、地點、事件具體經(jīng)過。對某些情節(jié)，因已了解當事人咨詢意圖和問題性質(zhì)，對不必要及當事人重復之細節(jié)，可適時打斷。

5．檢查當事人提供的有關材料。待當事人陳述完畢，詢問當事人是否有書面材料(包括當事人自書的材料、事件發(fā)生過程中產(chǎn)生的單據(jù)或其他證明材料)。如有必要，詢問上述材料的來源或形成過程。

(二)有針對性發(fā)問

一般經(jīng)過陳述的步驟，律師已對咨詢的問題有相當程度的了解，但如有必要，仍應進一步了解：

1．有關案件事實。因利害關系，當事人有意或無意地回避一些關鍵事實，使律師做出錯誤判斷。此時，應在向當事人說明律師有義務為當事人保密的同時，指出了解該事實的意義，以促使當事人做出正確陳述。遇有當事人確實難以準確說明時，可側(cè)面提問，依當事人提供的材料分析、推斷。

2．有關行業(yè)規(guī)章、政策、慣例。房地產(chǎn)業(yè)務因其涉及面廣、影響大，國家主管機關多有相應法律、政策，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市私有房屋管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《個人住房擔保貸款管理試行辦法》、《關于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》及相關的法律法規(guī)《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》，另外，還有正在形成法律或尚未形成法律規(guī)范的民間慣例，如買賣不破租賃、房屋典權(quán)等。這些依據(jù)在各地適用上均有特色，應向當事人了解具體適用情況而不應限于對條文的教條解釋。

(三)解答咨詢

解答咨詢應符合以下要求：

1．明確。盡管當事人咨詢的每一具體問題的未來走向難以準確預測，但某種行為是否合法、依法定程序如何操作，法律是有明確規(guī)定的。因此，即使事實判斷難以準確，但法律價值判斷明確。

2．客觀。律師與當事人經(jīng)過相互交流，了解當事人的意圖，有時會自覺不自覺地迎合當事人的要求，作出符合當事人意圖的答復。究其原因是在互動過程中產(chǎn)生了心理相容。尤其在房地產(chǎn)案件中，一些損失的出現(xiàn)可能不是由于當事人的明顯過錯，僅僅是一個雙方風險負擔、行為可否對抗善意第三人的問題，極易引起律師的同情。不客觀答復會導致潛在的損失擴大的可能，應盡量避免。

3．于法有據(jù)。當事人期望得到的是問題的解決方法，有時并不看重法律依據(jù)。而律師做為法律專業(yè)人員的價值卻恰恰在于能夠為當事人提供法律依據(jù)，否則，法律與非專業(yè)人員的經(jīng)驗判斷、主觀推測有何區(qū)別?因此，律師解答法律咨詢，應力求于法有據(jù)。