特殊抵押權(quán)是指法律上有特別規(guī)定的在某一方面有一定特殊性的抵押權(quán)。

特殊抵押權(quán)是相對于普通抵押權(quán)而言的，從各國民法例看，主要有以下幾種:法定抵押權(quán)、動產(chǎn)抵押權(quán)、權(quán)利抵押權(quán)、財團抵押權(quán)、共同抵押權(quán)、最高額抵押權(quán)及所有人抵押權(quán)。

(一)共同抵押

共同抵押是為同一債權(quán)就數(shù)個物設定的抵押。在共同抵押中，數(shù)個物并不是本身結(jié)合而視為一物，而是在擔保同一債權(quán)的目的上互相結(jié)合擔保債權(quán)。所以，共同抵押與一般抵押不同，是一種特殊的抵押。

共同抵押所擔保的債權(quán)已屆清償期而未受清償時，債權(quán)人可以就供擔保的不動產(chǎn)進行清償。債權(quán)人的這種受清償?shù)臋?quán)利因是否限定各個抵押物的負擔金額而有不同:

1.如果限定了各個抵押物的負擔金額時，應當按照當事人的約定，就各個抵押物的賣得價金分別就其負擔金額進行清償。例如甲對乙享有債權(quán)20萬元，在乙的房屋上設定了抵押權(quán)，約定負擔12萬元，同時在丙的房屋上也設定了抵押權(quán)，約定負擔8萬元。在抵押權(quán)實行時，盡管拍賣乙的抵押房屋就能清償債權(quán)，但也不能僅拍賣乙的房屋，而應將乙抵押的房屋和丙抵押的房屋一同拍賣，甲就乙的房屋的拍賣價金受償12萬元，而就丙的房屋的拍賣價金受償8萬元。之所以要這樣，不僅在于要保護當事人間的約定，更在于保護抵押物上后次序的抵押權(quán)人的利益。例如，上例中乙的房屋上還有后次序的抵押權(quán)人，甲如果僅就乙的房屋價金受償，后次序的抵押權(quán)人就可能不能受償或不能完全受償。

這種限定各個抵押物負擔金額的抵押，嚴格地講，不是真正的共同抵押，因為各個抵押人間沒有連帶關系，各個抵押物對于同一債權(quán)是分別擔保，與可分之債相似。

2.如果未限定各個抵押物的負擔金額時，抵押權(quán)人原則上可以任意就設定共同抵押的某個抵押物的賣得價金受償。如上例中甲既可拍賣乙抵押的房屋清償全部債權(quán)，也可以拍賣丙抵押的房屋清償全部債權(quán)。如果乙抵押的房屋的賣得價金不足以清償全部債權(quán)時，甲還得拍賣丙的房屋進行清償，反之亦然?？梢娺@種抵押，每個不動產(chǎn)都擔保債權(quán)的全部，這才是真正的共同抵押，亦稱為連帶抵押。

連帶抵押加強了抵押權(quán)的效力，對抵押權(quán)人有利。但如果在不動產(chǎn)上有后次序的抵押權(quán)人時，就會發(fā)生不公平的結(jié)果，因為如果共同抵押權(quán)人選定了某一不動產(chǎn)受償時，該不動產(chǎn)的后次序的抵押權(quán)就可能不能受償或不能完全受償。在我國司法實踐中，同一債權(quán)有兩個以上抵押人的，當事人對其提供的抵押財產(chǎn)所擔保的債權(quán)份額沒有約定或者約定不明的，抵押權(quán)人可以就其中任一或者各個財產(chǎn)行使抵押權(quán)。抵押人承擔擔保責任以后，可以向債務人追償，也可以要求其他抵押人清償其應當承擔的份額。

(二) 最高額抵押

最高額抵押是對于將來發(fā)生的債權(quán)，預先確定一最高的限度，設定的抵押權(quán)。一般抵押權(quán)是先有債權(quán)，然后再設定抵押權(quán)，而最高額抵押是為將來的債權(quán)而設定的抵押。不過將來發(fā)生的債權(quán)，有的其債權(quán)額現(xiàn)在已經(jīng)確定，如附延緩條件的債權(quán)，為這種債權(quán)設定的抵押權(quán)本質(zhì)上仍是一般抵押權(quán)。但有的將來發(fā)生的債權(quán)其債權(quán)額現(xiàn)在尚未確定，對這種債權(quán)的擔保，是預先確定一個最高限額作為抵押物擔保的范圍標準，這才是最高額抵押。擔保法第59條規(guī)定的最高額抵押，是抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保。最高額抵押，可以為借款合同或債權(quán)人與債務人就某一項商品在一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易的合同而發(fā)生的債權(quán)設定。其設定需要當事人之間訂立抵押合同。因為最高限額并不是實際擔保的債權(quán)額，因而在實行抵押權(quán)時，應當確定實際擔保的債權(quán)數(shù)額，確定該數(shù)額的時間為決算期。如果抵押合同沒有約定決算期，一般是債權(quán)關系終了時確定債權(quán)額。另外，如果抵押合同中約定了最高額抵押的存續(xù)期間，該期間就是決算期。最高額抵押的設定，亦須進行登記。

最高額抵押所擔保的債權(quán)，只有在決算期屆滿時才能確定其數(shù)額，此時如果債權(quán)額超過最高額時，即以該最高額為抵押權(quán)所擔保的數(shù)額，其超過部分應為無抵押擔保的債權(quán)；如果決算期時債權(quán)額比最高額低時，就以實際發(fā)生的債權(quán)額為抵押權(quán)所擔保的數(shù)額。

但是，最高額抵押權(quán)所擔保的債權(quán)范圍，不包括抵押物因財產(chǎn)保全或者執(zhí)行程序被查封后或債務人、抵押人破產(chǎn)后發(fā)生的債權(quán)。

基于最高額抵押的一些特殊性，擔保法第61條規(guī)定，最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。另外，當事人對最高額抵押合同的最高限額、最高額抵押期間進行的變更，不可以對抗順序在后的抵押權(quán)人。

最高額抵押除了法律對其有特別規(guī)定以外，應當適用法律關于抵押權(quán)的一般規(guī)定。

(三)財團抵押

財團抵押的標的不是某一個物，也不同于共同抵押，而是將企業(yè)現(xiàn)有的財產(chǎn)，包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他權(quán)利視為一個整體，于其上成立抵押權(quán)。企業(yè)財團是由眾多具體財產(chǎn)構(gòu)成的財產(chǎn)的集合體，這個集合體有其獨立的、特殊的價值，往往高于各個財產(chǎn)單獨價值的總和。因而，以財團為標的，往往比單獨于各個財產(chǎn)上分別設定抵押的效益更好，這也是財團抵押的優(yōu)勢所在。

擔保法第34條第2款在規(guī)定抵押物的范圍時，規(guī)定多項財產(chǎn)可以一并抵押。這可以認為在我國擔保法上沒有排除設定財團抵押。