不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保是債務(wù)人或第三人在其房屋及其他地上定著物、林木、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)置的擔(dān)保。

理論上，不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保也可以分為不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和不動(dòng)產(chǎn)抵押，但在國(guó)際融資實(shí)踐中，由于不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)移占有，貸款人難以實(shí)現(xiàn)其對(duì)外國(guó)借款人的債權(quán)，因此不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押實(shí)際上很少采用，不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保實(shí)際上僅限于不動(dòng)產(chǎn)抵押。有的國(guó)家(如德國(guó))則在法律上明確作出這樣的規(guī)定。

在產(chǎn)生動(dòng)產(chǎn)抵押制度以前，傳統(tǒng)的抵押制度僅僅是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言的。不動(dòng)產(chǎn)抵押大多通過(guò)簽訂獨(dú)立的擔(dān)保合同而設(shè)定，或者隨附于借貸合同。雖然各國(guó)有關(guān)物權(quán)擔(dān)保的法律規(guī)定差別較大，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押合同或者規(guī)定有不動(dòng)產(chǎn)抵押內(nèi)容的借貸合同一般都作出如下限制性規(guī)定：一是要求必須以書(shū)面形式訂立；二是要求必須到政府有關(guān)部門(mén)辦理登記。有的國(guó)家的立法還要求合同必須蠟封，或者有公證或鑒證，或者附有有關(guān)約因的宣誓書(shū)。多數(shù)國(guó)家的法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押的范圍、執(zhí)行條件等作出了嚴(yán)格限制，如對(duì)以土地設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)抵押進(jìn)行限制，對(duì)拍賣(mài)或變賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行限制等。例如中國(guó)《擔(dān)保法》僅允許以特定的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外擔(dān)保。因此，從事國(guó)際融資活動(dòng)的當(dāng)事人，如要使其所設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押完全有效，必須考慮有關(guān)國(guó)家法律對(duì)于這類(lèi)擔(dān)保的形式要求和實(shí)質(zhì)要求。

不動(dòng)產(chǎn)抵押有效設(shè)立后，抵押權(quán)人(如貸款人)在債務(wù)清償期屆滿(mǎn)而抵押人(如借款人)未履行債務(wù)時(shí)，可以申請(qǐng)法院拍賣(mài)抵押物，就其出售所得價(jià)金實(shí)現(xiàn)其債權(quán)；或者由抵押權(quán)人與抵押人訂立合同，使抵押權(quán)人取得對(duì)抵押物的所有權(quán)。但這種合同只有在債務(wù)清償期屆滿(mǎn)后訂立方可有效。

以不動(dòng)產(chǎn)(real property)作擔(dān)保的方式有四種：即不動(dòng)產(chǎn)抵押(real estate mortgages)，信托契據(jù)(trust deed)，土地合同(land contract)，以及不動(dòng)產(chǎn)的留置權(quán)(liens on real property)。前三種為約定的擔(dān)保方式，后一種為法定的擔(dān)保方式。