特征價(jià)格法，又稱Hedonic模型法和效用估價(jià)法，認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制地產(chǎn)的特征(或品質(zhì))數(shù)量固定不變時(shí)，就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價(jià)格的變化。

特征價(jià)格模型的優(yōu)點(diǎn)是：容易取樣，可以得到大量?jī)r(jià)格資料；模型的經(jīng)濟(jì)意義比較直觀；計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單。但同時(shí)，運(yùn)用特征價(jià)格法編制價(jià)格指數(shù)也存在多重共線性問(wèn)題和因房地產(chǎn)的個(gè)別性而掩蓋市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響等問(wèn)題。

由于基本思路的差異，不同形式的特征價(jià)格法各有其利弊和適用范圍，這也使得具體形式的選擇成為特征價(jià)格法應(yīng)用中的首要問(wèn)題。

首先是直接特征價(jià)格法和間接特征價(jià)格法的選擇。在住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制中，間接特征價(jià)格法需要對(duì)各住房單元逐一進(jìn)行模擬或調(diào)整，因此相比之下間接特征價(jià)格法的計(jì)算量明顯超過(guò)直接特征價(jià)格法，但結(jié)果的準(zhǔn)確程度反而可能更低，從效果上看并非理想選擇。因此，直接特征價(jià)格法目前占據(jù)了主流地位，而間接特征價(jià)格法的應(yīng)用則主要限于對(duì)正在使用的非同質(zhì)方法進(jìn)行改進(jìn)，例如德國(guó)統(tǒng)計(jì)部門(mén)正在進(jìn)行的基于價(jià)格模擬法的住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制研究等。

就直接特征價(jià)格法而言，時(shí)間啞元法和特征價(jià)格指數(shù)法也各有其顯著特點(diǎn)。時(shí)間啞元法在特征價(jià)格法的各種形式中計(jì)算最為簡(jiǎn)便，且通過(guò)多期樣本的疊加，能夠有效的避免樣本代表性誤差，其指數(shù)結(jié)果具有較好的穩(wěn)健性。但如前所述，時(shí)間啞元法的前提假設(shè)是各住房特征的特征價(jià)格在各報(bào)告期內(nèi)保持不變，當(dāng)考察期延長(zhǎng)，或當(dāng)市場(chǎng)處于劇烈變化過(guò)程中時(shí)，這一假設(shè)很有可能無(wú)法成立，并將因此造成誤差；其次，時(shí)間啞元法在進(jìn)行指數(shù)更新時(shí)存在一定的困難，引入新的報(bào)告期時(shí)，估計(jì)得到的特征價(jià)格模型將發(fā)生改變，并使歷史指數(shù)值也發(fā)生變化。特征價(jià)格指數(shù)法則可以有效的改善時(shí)間啞元法的這兩方面不足，但該方法的穩(wěn)健性較差，各報(bào)告期中的特征價(jià)格估計(jì)值容易由于交易結(jié)構(gòu)波動(dòng)、樣本容量不足或數(shù)據(jù)質(zhì)量的微小誤差而出現(xiàn)較大幅度的變化，并因而造成指數(shù)序列的震蕩。由此可見(jiàn)，這兩種方法不存在絕對(duì)的優(yōu)劣之分，而適用于不同的市場(chǎng)情況。

另一種可行的思路是將時(shí)間啞元法和特征價(jià)格指數(shù)法相結(jié)合，取長(zhǎng)補(bǔ)短。目前較為常見(jiàn)的是鏈?zhǔn)街笖?shù)法，這種方法仍以式（1）為基本形式，但在計(jì)算第t期價(jià)格指數(shù)時(shí)，僅引入第t期和第t-1期的樣本，再通過(guò)時(shí)間啞元變量系數(shù)計(jì)算第t期價(jià)格指數(shù)相對(duì)于第t-1期的變化程度（即環(huán)比值），最后利用第t-1期價(jià)格指數(shù)和該環(huán)比值推算第t期價(jià)格指數(shù)。鏈?zhǔn)街笖?shù)法同樣有效的避免了時(shí)間啞元法存在的兩方面缺陷，同時(shí)與特征價(jià)格指數(shù)法相比，它通過(guò)兩期樣本的疊加，在一定程度上提高了結(jié)果的穩(wěn)健性。在此基礎(chǔ)上，對(duì)其進(jìn)行了進(jìn)一步發(fā)展，提出了擴(kuò)展的鏈?zhǔn)街笖?shù)法，在結(jié)果的穩(wěn)健性程度等方面又有所提高。

特征價(jià)格法的各種形式各有其優(yōu)缺點(diǎn)和適用范圍，因而可能在不同條件下應(yīng)用于我國(guó)住房?jī)r(jià)格指數(shù)的編制。目前簡(jiǎn)單加權(quán)平均法和樣本匹配法仍是我國(guó)住房?jī)r(jià)格指數(shù)編制中采用的主要方法，但這些非同質(zhì)方法和近似同質(zhì)方法的局限性已經(jīng)日益顯現(xiàn)出來(lái)，許多指數(shù)編制機(jī)構(gòu)都在著手對(duì)此類指數(shù)進(jìn)行升級(jí)。這種情況下，間接特征價(jià)格法—— 尤其是其中的價(jià)格調(diào)整法可以成為一種理想選擇，即以特征價(jià)格模型取代人為設(shè)定的調(diào)整系數(shù)或調(diào)整公式，對(duì)不同住房單元在區(qū)位、樓層等主要特征上存在的差異進(jìn)行修正，再延用簡(jiǎn)單加權(quán)平均法或樣本匹配法進(jìn)行指數(shù)計(jì)算。這種方法可以在保持目前編制方法主體不變的基礎(chǔ)上，以較小的成本實(shí)現(xiàn)指數(shù)結(jié)果同質(zhì)化程度的明顯提高。

但對(duì)于剛剛開(kāi)始編制的住房?jī)r(jià)格指數(shù)而言，則沒(méi)有必要采用間接特征價(jià)格法，而可以直接引入計(jì)算更為簡(jiǎn)便、結(jié)果精度更高的直接特征價(jià)格法。在時(shí)間啞元法和特征價(jià)格指數(shù)法的選擇中，從目前我國(guó)的實(shí)際情況看，住房市場(chǎng)處于快速發(fā)展的過(guò)程中，各種住房的特征價(jià)格一直在發(fā)生變化，因此傳統(tǒng)的時(shí)間啞元法并非理想選擇。但與此同時(shí)，各報(bào)告期內(nèi)交易的住房單元的波動(dòng)同樣十分明顯，這又制約了特征價(jià)格指數(shù)法的應(yīng)用，特別是當(dāng)城市的市場(chǎng)規(guī)模較小，或者報(bào)告期較短（例如指數(shù)逐月更新）時(shí)，指數(shù)結(jié)果的震蕩將非常明顯，足以掩蓋真正有價(jià)值的價(jià)格信號(hào)。在這種情況下，綜合兩者優(yōu)點(diǎn)的鏈?zhǔn)街笖?shù)法和擴(kuò)展鏈?zhǔn)街笖?shù)法更有可能得到有效的應(yīng)用，應(yīng)當(dāng)成為后續(xù)研究和應(yīng)用的主要方向。