自動(dòng)估值模型（AVMs）是通過(guò)數(shù)學(xué)計(jì)算產(chǎn)生的評(píng)估手段，是一種建立在統(tǒng)計(jì)理論基礎(chǔ)上的計(jì)算機(jī)程序，主要用于使用房地產(chǎn)信息（如物業(yè)特征、市場(chǎng)人口統(tǒng)計(jì)、物業(yè)稅費(fèi)率表、銷(xiāo)售價(jià)格趨勢(shì)和地區(qū)趨勢(shì)等）來(lái)對(duì)某種特定物業(yè)的估價(jià)。自動(dòng)估值模型主要用于理順傳統(tǒng)物業(yè)評(píng)估過(guò)程，是按揭貸款安排過(guò)程中的主要組成部分。

目前，監(jiān)管部門(mén)正在關(guān)注、研究并準(zhǔn)備針對(duì)自動(dòng)估值模型的弱點(diǎn)提出指引政策。在國(guó)際上該模型已被廣泛使用了五年，使用者評(píng)價(jià)是積極的，AVMs已經(jīng)被視為是一種先進(jìn)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理模型。

優(yōu)點(diǎn)：相比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)評(píng)估手段而言，AVMs具有快速、降低成本、前后一致和客觀的優(yōu)點(diǎn)。這不是說(shuō)盡職的、技術(shù)高超的鑒定者缺乏一致性和客觀性。但是一個(gè)AVM能夠顯著地節(jié)省估價(jià)的時(shí)間并減少與傳統(tǒng)評(píng)估過(guò)程有關(guān)的成本。

缺點(diǎn)：主要有三個(gè)：首先，它們要依賴(lài)所使用數(shù)據(jù)的精確性、綜合性和時(shí)效性。其次，AVMs不能用來(lái)決定物業(yè)的物理狀態(tài)和相關(guān)的市場(chǎng)表現(xiàn)。第三，AVMs永遠(yuǎn)不能把一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師的知識(shí)與判斷具體化。

所以，AVMs適用于一個(gè)有相對(duì)充足當(dāng)前數(shù)據(jù)，物業(yè)所處地區(qū)相對(duì)同質(zhì)且物業(yè)的情況和市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)典型的環(huán)境。當(dāng)數(shù)據(jù)不足夠、地域環(huán)境復(fù)雜且物業(yè)與平均狀況和市場(chǎng)表現(xiàn)有顯著差距時(shí)，AVMs作用就發(fā)揮不出來(lái)。

自動(dòng)估值模型（AVMs）有三種主要類(lèi)型：指數(shù)模型、偏好模型和混合模型。簡(jiǎn)介如下：

指數(shù)模型，也叫價(jià)格指數(shù)模型，只需提供銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，不需要物業(yè)特征。需要采用“重復(fù)銷(xiāo)售”的回歸分析，并需要一個(gè)先前的“價(jià)格點(diǎn)”來(lái)啟動(dòng)運(yùn)行。這些模型可靠性令人懷疑，因?yàn)樗鼈儗?duì)物業(yè)設(shè)定了眾多的假設(shè)條件，卻沒(méi)有提供依據(jù)。例如，假設(shè)物業(yè)的特征自上次銷(xiāo)售后保持不變。

偏好模型決定于物業(yè)特征。它們針對(duì)具體物業(yè)（取決于物業(yè)位置）；需要物業(yè)的特征數(shù)據(jù)以及比較數(shù)據(jù)；提供了假設(shè)的依據(jù)；以規(guī)則為基礎(chǔ)；并提供了統(tǒng)計(jì)評(píng)估。像指數(shù)模型一樣，它們也需要有一個(gè)先前的價(jià)格點(diǎn)來(lái)啟動(dòng)運(yùn)行。這些模型的局限性在于，依賴(lài)于一個(gè)嚴(yán)格限定的地理區(qū)域內(nèi)的最近銷(xiāo)售的數(shù)據(jù)，而在某些國(guó)家只有部分有限的數(shù)據(jù)。它們也有指數(shù)模型同樣的弱點(diǎn)——包括假設(shè)物業(yè)特征保持不變。

混合模型把指數(shù)模型和偏好模型的特征結(jié)合起來(lái)，涵蓋了銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、物業(yè)特征分析、可比銷(xiāo)售、以及估稅模型。許多賣(mài)者，包括房利美都向使用多種手段的AVMs模型轉(zhuǎn)換。

以上是AVMs的簡(jiǎn)要介紹，有一種說(shuō)法認(rèn)為：使用AVMs的主要目的是要設(shè)計(jì)一種解決方法，并使其服務(wù)于所有的貸款發(fā)放人的業(yè)務(wù)和競(jìng)爭(zhēng)需要，并有利于客戶(hù)。這樣才能更好地解決困難，減低費(fèi)用，并幫助所有人擁有自己的房屋和租住可負(fù)擔(dān)房屋的機(jī)會(huì)。