建筑物折舊是指估價(jià)上的折舊，是由于物質(zhì)因素、功能因素或經(jīng)濟(jì)因素等原因造成的價(jià)值減損，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額，即：

建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物市場價(jià)值

建筑物重新構(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新狀況下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。

根據(jù)建筑物折舊的原因，可將建筑物的折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。

(1)物質(zhì)折舊

物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的其價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為以下四個(gè)方面：

1)自然經(jīng)過的老化，主要是由自然力作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等。它與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)(建筑物從竣工之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)止的日歷年數(shù))正相關(guān)。

2)正常使用的磨損，主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度、使用年數(shù)正相關(guān)。例如，居住用途建筑物的磨損要小于工業(yè)用途的建筑物的磨損。

3)意外的破壞損毀，主要是由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)；人為方面的，如失火、碰撞等。

4)延遲維修的損壞殘存，主要是由沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)引起的，它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損、墻體或地面有裂縫、洞等。

(2)功能折舊

功能折舊是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。例如，某建筑式樣過時(shí)，內(nèi)部布局過時(shí)，設(shè)備陳舊落后，缺乏現(xiàn)代人認(rèn)為的必要設(shè)施、設(shè)備，從而導(dǎo)致該建筑物價(jià)值的下降，就是功能折舊。

(3)經(jīng)濟(jì)折舊

經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。這些因素包括城市規(guī)劃、現(xiàn)行政策的重大改變、供求過量、交通擁擠、環(huán)境污染等。如在一個(gè)居民區(qū)修建一座工廠，該居民區(qū)的環(huán)境受到污染，導(dǎo)致建筑物的價(jià)值降低，就是一種經(jīng)濟(jì)折舊。這種經(jīng)濟(jì)折舊是永久性的。再如，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期以及高稅率、高失業(yè)率等情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值下降，這也是一種經(jīng)濟(jì)折舊。但這種經(jīng)濟(jì)折舊會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而消失。

功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊又稱為無形損耗。

例如：某舊住宅，測(cè)算其重置價(jià)格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設(shè)計(jì)不好導(dǎo)致的功能折舊為2萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為3萬元。求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。

解：(1)折舊總額E為

E=l萬元+2萬元+3萬元=6萬元

(2)該住宅的現(xiàn)值V為

V=C - E=40萬元 - 6萬元=34萬元

求取建筑物折舊的方法，主要有年期法、市場提取法和分解法。

(1)年期法。年期法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際已使用年期或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。建筑物的剩余壽命是其壽命減去實(shí)際已使用年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際已使用年數(shù)之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去實(shí)際已使用年數(shù)之后的壽命。

剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命 - 實(shí)際已使用年數(shù)

年期法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計(jì)算公式為：

建筑物年折舊率=(1 - 殘值率)／經(jīng)濟(jì)壽命×100％

建筑物年折舊額=建筑物重新購建價(jià)格×建筑物年折舊率

建筑物折舊總額=建筑物年折舊額×實(shí)際已使用年期

例如：某建筑物的建筑面積為lOOm²，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元／m²。實(shí)際已使用年數(shù)為5年，經(jīng)濟(jì)壽命為20年，殘值率為5％。使用直線法計(jì)算該建筑物的折舊總額。

年折舊額=100 × 1000 × (1 - 5％)／20=4750(元)
折舊總額=4750×5=23750(元)

(2)市場提取法。市場提取法是利用與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例來求取估價(jià)對(duì)象建筑物折舊的方法。用該方法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下：

1)搜集交易實(shí)例。

2)從交易實(shí)例中選取三個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例。

3)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行付款方式、交易情況等有關(guān)換算、修正和調(diào)整。

4)求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地價(jià)值，將可比實(shí)例的成交價(jià)格減去該土地價(jià)值得出建筑物折舊后的價(jià)值。

5)求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購建價(jià)格，將該建筑物重新購建價(jià)格減去建筑物折舊后的價(jià)值取得建筑物折舊額。

6)將可比實(shí)例的建筑物折舊額除以建筑物重新購建價(jià)格轉(zhuǎn)換為折舊率。

7)將待估對(duì)象建筑物的重新購建價(jià)格乘以折舊率，便可求出估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊。

(3)分解法。分解法是對(duì)建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測(cè)定，然后加總起來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。分解法認(rèn)為建筑物的折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。功能折舊又稱無形損耗，是指由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不使用所造成的價(jià)值損失。經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失，包括供給過量、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。分解法認(rèn)為各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，應(yīng)根據(jù)各自的具體情況分別采用適當(dāng)?shù)姆椒▉砉浪?。該方法求取建筑物折舊的步驟是：

1)求取物質(zhì)折舊。

2)求取功能折舊。

3)求取經(jīng)濟(jì)折舊。

4)求取建筑物的折舊總額。將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。

例如：估價(jià)對(duì)象概況：本估價(jià)對(duì)象是一個(gè)專用倉庫；坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積為2500m²，總建筑面積為8500m²；土地權(quán)利性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，建筑物建成于1988年7月底，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。已知現(xiàn)時(shí)(在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年7月30日)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的不包括土地價(jià)格在內(nèi)的建筑物的重置價(jià)格(含合理利潤、稅費(fèi)等)為1500元／m²。根據(jù)評(píng)估人員判斷，該專用倉庫建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為零。

要求：計(jì)算2008年7月3013的建筑物現(xiàn)值。

(1)求取建筑物的重新購建價(jià)格。

現(xiàn)時(shí)(在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年7月3013)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的不包括土地價(jià)格在內(nèi)的建筑物的重置價(jià)格為1500元／m²，則：

估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購建總價(jià)=1500×8500=1275(萬元)

(2)求取建筑物的折舊額。采用直線法求取折舊，該專用倉庫建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為零。

估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊總額=1275×20／60=425(萬元)

(3)求取建筑物的現(xiàn)值。

建筑物的現(xiàn)值=建筑物的重新購建價(jià)格 - 建筑物的折舊=1275 - 425=850(萬元)