網(wǎng)賭提不了款最好方法-鎂刻·年報深讀| 招商蛇口：行穩(wěn)的一年

作為第一家發(fā)布年報的A股千億房企，即便凈利潤出現(xiàn)了近5年來首次下滑，市場也并未對招商蛇口（001979.SZ）的業(yè)績過于嘩然錯愕。

亦或是習(xí)慣了這家央企地產(chǎn)商一如既往的四平八穩(wěn)作風(fēng)，投資者一邊對其擁有豐厚資源和靠山，但發(fā)展總達(dá)不到預(yù)期心存疑慮，一邊又堅實地做其擁簇者。

3月22日晚間，招商蛇口發(fā)布2020年度業(yè)績，次日開市整體地產(chǎn)股表現(xiàn)平平甚至小幅下跌，招商蛇口仍保持了微弱漲幅，報收12.7元/股。

凈負(fù)債率本已是行業(yè)最低水平，現(xiàn)又降低1個百分點，銷售、營收等基數(shù)變大但增速并未放緩，融資成本低、能力強，招商蛇口這份年報再次展示了其作為優(yōu)秀央企地產(chǎn)商的基本特質(zhì)。

不過在今年的業(yè)績會上，除穩(wěn)中有進外，招商蛇口高層管理者反復(fù)強調(diào)了要前十，還要“雙百”的新五年目標(biāo)。高層管理者判斷，三道紅線、四檔管理和土地集中供應(yīng)的新規(guī)，對于招商蛇口這樣穩(wěn)健型企業(yè)而言，是更公平、更好的競爭機會。

穩(wěn)健是招商蛇口的基本盤，2020年業(yè)績發(fā)布后，它的標(biāo)簽依舊如此，但過于追求穩(wěn)健、舍棄規(guī)模進取，又常會被資本市場詬病。

2020年，招商蛇口利潤總額為241.09億元，同比減少7.71%；歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比減少23.58%。這是招商蛇口自2015年重組上市以來，首次出現(xiàn)利潤負(fù)增長。

增收不增利，招商蛇口未將原因僅歸于行業(yè)利潤攤薄下降趨勢。

業(yè)績會上，董事總經(jīng)理蔣鐵峰坦言，2020年公司規(guī)模進入了前10，但誠如整個行業(yè)一樣，毛利率在下滑，增收不增利的現(xiàn)象還是存在。

其進一步表示，凈利下降一是由于2016、2017年政策原因，拿的一些高價地結(jié)轉(zhuǎn)所致；二是上年同期轉(zhuǎn)讓子公司的產(chǎn)生投資收益較本年多31.17億元，形成的規(guī)模凈利潤比本年多25.1億元；以及去年受到疫情影響，招商蛇口對中小企業(yè)減租扶持，持有型物業(yè)經(jīng)營收入也有幾個億的減少。

去年三道紅線突至，招商蛇口凈負(fù)債率進一步下降，財務(wù)結(jié)構(gòu)與償債能力穩(wěn)定。2020年末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%，凈負(fù)債率28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。

凈負(fù)債率低、穩(wěn)健是把雙刃劍，一面可解讀為注重經(jīng)營安全，另一面也可解讀為保守。

有投資者質(zhì)疑，招商蛇口背靠央企雄厚資源，三道紅線均為綠檔，凈負(fù)債率28.8%，行業(yè)最低水平之一，2021年目標(biāo)3300億元是否過于保守？

事實上從這一年諸多動作，和管理層在業(yè)績會上釋放的諸多信號看，招商蛇口重組上市5年后的“穩(wěn)中有進”將帶有鮮明的職業(yè)經(jīng)理人風(fēng)格。不同于民企，央企地產(chǎn)商少有被打上職業(yè)經(jīng)理人標(biāo)簽，但招商蛇口越來越顯示出蔣鐵峰風(fēng)格。

對于作戰(zhàn)能力被質(zhì)疑，蔣鐵峰在業(yè)績會上說，有項目已經(jīng)做到了拿地第二天即進行報建報批，也有項目已經(jīng)做到了三個多月四個月開盤，達(dá)到行業(yè)最優(yōu)水平。

“我們一些做得差的區(qū)域就直接關(guān)掉了，做得不好的城市總就直接調(diào)整掉了，力度在央企里應(yīng)該說是非常大的。”

大刀闊斧的動作效果漸現(xiàn)。2020年，招商蛇口終于重回行業(yè)前十，且有繼續(xù)挺進之勢，實現(xiàn)簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%，超額完成年初定下的2500億元目標(biāo)。

2020年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1296.21億元，同比增長32.71%；從區(qū)域上看，深圳與華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入占比最高，華北區(qū)域營收增速最快。在基數(shù)變大、頭部房企忙于降負(fù)債的行業(yè)大環(huán)境下，這一增速是招商蛇口自檢財務(wù)指標(biāo)妥帖后，暗中發(fā)力奔向前十的努力成果。

這還表現(xiàn)在招商蛇口持續(xù)加大土地儲備投資上，去年其權(quán)益拿地金額約814.3億元，較上年同期大幅增加50.8%；累計拿地98宗，重點聚焦于核心一二線城市，占比高達(dá)76%。在上海，招商蛇口是去年權(quán)益投資買地金額最多的開發(fā)商，累計超過200億元。

前四的江湖地位和昔日榮光均是招商蛇口堅定轉(zhuǎn)型的底氣。要前十、更長遠(yuǎn)健康發(fā)展，戰(zhàn)略要更聚焦，招商蛇口董事長許永軍反復(fù)強調(diào)了四大核心IP——產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集中商業(yè)、招商積余和郵輪，著力構(gòu)建現(xiàn)金牛、成長型、創(chuàng)新型、平臺型及機會型的業(yè)務(wù)組合。

監(jiān)管趨嚴(yán)趨規(guī)范，招商蛇口穩(wěn)中有進，“我們只要把自己的內(nèi)功做好，就夠了”。

封面圖片來源：企業(yè)供圖