188寶金博app下載-鎂刻·年報深讀| 綠城中國：回歸的一年

重回前十，是綠城中國有史以來最大的亮點，也是張亞東執(zhí)掌以來的最好業(yè)績。

2020年的綠城中國實現(xiàn)合約銷售約2892億元，同比增長約43%，超額觸達年度目標，完成率116%。

另外，綠城代建項目累計取得合同銷售金額745億元，算上代建銷售，綠城中國一舉重回行業(yè)前十。

輝煌之余，業(yè)績瑕疵也是有的。

2020年綠城中國實現(xiàn)營業(yè)收入657.83億元，同比增6.8%，但股東核心凈利潤從2019年的43.36億元下降到39.93億元；毛利為155.73億元，同比微降0.4%；毛利率為23.7%，同比下降1.7個百分點。

綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強在業(yè)績會上解釋，主要原因是受到政策性限價影響，多數(shù)項目未能體現(xiàn)品牌溢價；同時，具備土地紅利的項目減少，行業(yè)整體盈利水平也在下降，所以公司整體毛利情況出現(xiàn)下滑。

利潤下滑確已是房地產(chǎn)常態(tài)。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年百強房企的凈利潤率已持續(xù)下滑至11.2%。

利潤之外，計提撥備也是綠城在往年業(yè)績會上總會被問及的話題。而這一次，綠城選擇了主動解釋。

事實上，綠城已連續(xù)計提壞賬4年，2016年～2019年，其減值計金額提分別為2.14億元、9.8億元、17.35億元、13.76億元。

2020年，綠資產(chǎn)減值13.34億元，同比減少4000多萬元，基本持平。其中，房地產(chǎn)類計提了4.78億元，另外8.56億減值撥備包括足球俱樂部的2.55億元、山東萊蕪風景區(qū)拆除減值3.4億元。

“這是一次性的，和房地產(chǎn)開發(fā)減值不同，酒店資產(chǎn)等主要受疫情影響。”管理層認為，房企適當作壞賬計提并不是壞事，相當于將隱藏的“炸彈”逐年拆解。

業(yè)績會上，從正襟危坐的三位高管時而微笑、時而凝視中，也能看出他們內心的底氣。

尤其是對于掌舵人張亞東而言，2020年的成績向外界釋放著一個信息——綠城已經(jīng)進入了一個全新的階段。

接下來的5年，綠城的核心戰(zhàn)略是“1299”，即一個核心目標（成為TOP10中的品質標桿），兩個戰(zhàn)略支點（最懂客戶和最懂產(chǎn)品），兩個“9”（九大重點業(yè)務和九大關鍵能力）。

在此之上，張亞東給出的數(shù)據(jù)指標是“銷售額6400億元以上”。

這是綠城的總體銷售額，其中計劃房地產(chǎn)開發(fā)達到4500億元，房產(chǎn)代建合同額目標1500億元以上，“綠城+”新興業(yè)務達400億元以上。

在張亞東看來，按目前的情況，地產(chǎn)開發(fā)和代建業(yè)務，每年只用增長15%，就能夠達標，其對完成計劃有信心。

但前提是，綠城還需要優(yōu)化不少指標。

例如，在公司經(jīng)營上，綠城2020年的權益銷售占比較低，為56%。而前20強房企中，大部分房企權益銷售金額占比在70%以上，只有綠城和旭輝的權益銷售金額占比低于60%。

權益銷售占比過低，可能導致房企“增收不增利”，這在綠城中國身上也體現(xiàn)得較為明顯。雖然綠城2020年銷售均價為26012元/平方米，同比微增0.3%，處于行業(yè)較高均價水平，但并未明顯推增利潤水平。

這也成為機構投資者較為關注的一個問題。對此，綠城高管表示，權益低只是暫時性的，有些城市綠城會主動把權益降低，花同樣的錢，多開發(fā)幾個項目，同時培養(yǎng)團隊，權益也是隨著情況變化在不斷調節(jié)的數(shù)字。

“綠城的權益占比仍在控制范圍內，今年在一些區(qū)域的項目權益占比會提升到80%以上。”

另外，在財務層面，2020年綠城的凈負債率為63.8%，較2019年提升0.6個百分點；剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為71.9%，較2019年同期下降1.6個百分點；現(xiàn)金短債比為2.0，短期償債能力相對較強。

可以看到，大股東中交集團給綠城帶來的背書優(yōu)勢很明顯，其2020年的融資成本為4.9%，較2019年下降0.4個百分點。

綠城管理層表示，目前綠城在“三道紅線”踩中一條，為“黃檔”房企，爭取未來2～3年實現(xiàn)轉“綠”。

“綠城也會在投資策略上做一些調整，首選價格確定、銷售好、回款快，安全性高的一些城市。”

“未來還會把有限的資金投到效能更高的區(qū)域，平衡此前一大批利潤率不高，但確定性和安全邊際較強的項目。”

就基本面而言，綠城中國已經(jīng)逐漸走出了之前的低谷期，處于穩(wěn)健成長階段。

2021年，綠城為自己定下的業(yè)績目標是3100億元，可期。

封面圖片來源：企業(yè)供圖