二手房房產(chǎn)經(jīng)紀人帶看技巧

經(jīng)理人分享網(wǎng)_：經(jīng)紀人如何寫好房源標題？

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在寫房源標題前，我們需要針對房產(chǎn)網(wǎng)站搜索排名規(guī)律以及客戶找房習慣做一定的了解，只有了解清楚了這些才可以寫更好的標題

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那么我們的房產(chǎn)網(wǎng)站搜索排名是按什么去進行的呢？它分為以下幾種：

①、關(guān)鍵字搜索決定排名前后

②、出錢做房源推廣

③、直接花錢置頂

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分析好網(wǎng)站是如何做排名后，接著分析客戶找房又有些什么習慣，試想如果是您，去網(wǎng)站找房會怎么找呢？一頁一頁翻看？還是借用網(wǎng)站的搜索功能進行搜索查找呢？客戶又在乎些什么東西呢？

①、輸入關(guān)鍵地名，小區(qū)名進行搜索查找

②、輸入戶型進行搜索

③、客戶在乎注意的除了地名，小區(qū)名稱，還會在乎房屋面積、價格

④、客戶還會在意小區(qū)環(huán)境，交通情況，周邊配套，裝修情況

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了解清楚上面幾點后，那么我們在寫房源標題的時候就要有針對性的去寫，下面介紹幾種寫法：

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寫法一：房屋地址簡稱+小區(qū)名稱+疑問句子（前中后可以自由調(diào)整且加入吸引客戶點擊的詞語）

例如：①、XX路XX小區(qū)23萬買套標準學區(qū)一房，還等什么呢？？

②、XXX路XXX小區(qū)竟有的一套 豪房！錯過了就真的沒有了， 還在猶豫

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寫法二：房屋地址簡稱+小區(qū)名稱+戶型+裝修情況（前中后可以自由調(diào)整且加入吸引客戶點擊的詞語）

例如：①、XX路高檔小區(qū)xxx, 標準二房， 高品質(zhì)的象征 豪華婚裝

②、X路XXX小區(qū), 奢華洋X房直接入住讓生活空間更愜意

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寫法三：房屋地址簡稱+小區(qū)名稱+周邊配套（前中后可以自由調(diào)整且加入吸引客戶點擊的詞語）

例如：①、XX路XX小區(qū)精品學區(qū)X房，低價急售，猶豫只有后悔

②、緊靠XX路地鐵站的XXX小區(qū)！強大的升值空間，高端大氣三房急售

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寫法四：房屋地址簡稱+小區(qū)名稱+套房、小區(qū)的亮點（前中后可以自由加入吸引客戶點擊的詞語）

例如：①、XX區(qū)四季康城，小區(qū)自帶泳池，清涼正個夏天

②、XX路XXX,小區(qū)設(shè)有幼兒園（小學，中學）為您的孩子贏在起跑線

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當我這樣去寫房源標題的時候，很多人都會問為何要把小區(qū)地址和小區(qū)都寫進去，那是因為在各大房產(chǎn)網(wǎng)站大家找房的時候都會直接搜索地區(qū)或小區(qū)，只要有相同關(guān)鍵字的房源才能排名靠前

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當然，如果你已經(jīng)有花錢置頂或做推廣，那么您的標題就可以不用寫這些地段也會直接排名靠前

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經(jīng)理人分享網(wǎng)_：二手房房產(chǎn)經(jīng)紀人帶看技巧

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一、帶看前：

再次確認時間地點，約客戶時間點，約房東時間段(在20分鐘左右)，防止由于時間問題造成我們的被動局面，引起約看不順。

約房東:客戶可能會在10點至10點15分左右到，因為他同時還要考慮另外一套房屋，看完那套才能看這套，（給房東造成緊迫感）

約客戶：

您一定要準時10點到，房東一會兒還有事情，要出去;

我的其他同事還有客戶要看，意向非常強，您要是遲到，恐怕就沒了。

今天看房的人很多

防止跳單：

帶看確認書一定要客戶填寫《客戶看房確認書》，保障我們的權(quán)益。

看房時盯緊雙方，避免客戶和房東有過多的交流，永遠出現(xiàn)在客戶與房東中間，原則是盯緊人少或相對信任的一方。

虛擬之前自行成交案例，向買賣雙方講解，講危害性夸大。

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二、帶看中及相關(guān)準備

如有客戶不太想看房

有客戶和房東談得很好了，有客戶現(xiàn)在要求房東不讓人看了，您趕緊來吧!

不管您是否最終購買該房屋，也一定來看一下，否則錯過心儀的房屋很遺憾的！

提前與客戶房東溝通，防止跳單。

對房東：一會兒我?guī)Э蛻羧タ茨姆课?，我會從專業(yè)市場的角度全力推銷您的房屋的，根據(jù)我的經(jīng)驗，您不要表現(xiàn)的太過于熱情，否則客戶會認為您著急賣房，借機壓價，一切交給我，您就放心吧！

對客戶：房東是我的好朋友，跟我關(guān)系非常好（防止客戶私下聯(lián)系房東），您一會去就專心看房屋，其他事情交給我搞定，如果您對房屋滿意，也不要多說話，恐怕房東會見風漲價，要是您對房屋不滿意，也不要當面說太多，我再幫您找房子，我們還要做房東的生意，希望您能體諒。

再次確認物業(yè)的詳細信息（包括面積，價格，樓層，裝修情況，小區(qū)物業(yè)費等）總結(jié)房屋的優(yōu)缺點，提前準備說辭應(yīng)對客戶提問。

在帶看人員的選擇上盡量選擇和業(yè)主和客戶熟悉、溝通得比較好的同事。

準備物品：名片、買賣雙方的聯(lián)系電話、看房確認書、鞋套（包括客戶的）

針對房源的了解選擇帶看路線，盡量避開一些周邊環(huán)境的臟亂差，避開中介密集的道路，選擇能夠突出房屋優(yōu)點

（交通便利、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美）的路線，增加印象分。

約客戶在小區(qū)附近標志性建筑見面，避免約在中介密集或者小區(qū)門口，防止其他中介騷擾或客戶詢問小區(qū)門衛(wèi)，為帶看帶來不必要的麻煩。

提高對復看的重視程度，如果過多沉醉于初次帶看的成功中，那么爆單的可能性就非常大了，所以一定要在復看的時候繼續(xù)努力的作秀，傳遞緊張氣氛，盡量不要馬上答應(yīng)客戶，其他連鎖店好像已經(jīng)下了定金了，問問再給客戶回話，讓客戶以為房子很搶手，也可要求客戶帶著定金來看房，促使下定。

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三、帶看后：

1、根據(jù)客戶反應(yīng)，判斷客戶意向，詢問客戶價格。一般情況下，如果客戶看房時間頗長、對房屋瑕疵提出意見、主動對房屋的裝修，家具擺放發(fā)表建議，打電話詢問家人意見，主動詢問價格浮動以及過戶貸款問題，如果客戶具備以上諸多行為其中之一，我們就可以認為客戶對房屋初步產(chǎn)生了購買意向。

2、如果客戶有意向，立刻拉回店談。大多數(shù)客戶產(chǎn)生購買意向都可以理解為在我們的促銷以及房屋本身情況的引誘下暫時性的沖動，如何讓客戶這種購買意向變得更加強烈以及沖動呢？最好的辦法就是拉回店內(nèi)，不要讓客戶獨自離開，否則不僅意向會隨時間變淡，而且可能收到其他方面的影響，對房屋產(chǎn)生不好的影響。

3、其他同事配合推薦該房屋，打動客戶?？蛻艋氐降陜?nèi)，一定事先告知店內(nèi)同事，做好準備，利用團隊的優(yōu)勢打擊客戶心理，通常使用的是贊美，虛擬，辛苦度幾項，也可以考慮使用假電話。

A:贊美：其他同事使用——您的眼光真不錯，您如果對這套房屋感興趣，證明您是對二手房市場比較了解，懂行的，這套房屋不僅價格低，而且房質(zhì)好，是最近難得一出的好房子。您的眼光確實獨到。

B:虛擬：您對這套房屋感興趣？這可怎么辦，我的客戶也對這套房屋非常感興趣，但是他最近很忙，要周末才能看房，要我為他保留，沒想到您先看上了，我只有再給他找一套了，唉！現(xiàn)在出這樣一套房子太不容易了??！

C:辛苦度：先生/女士您是不知道，我們同事為了給您找這套房子，付出了很多的努力，他專門為您登廣告和網(wǎng)上發(fā)布收集的房源，不僅如此，還事先和房東議價，說他的老客戶誠心買房，房東纏不過他，才勉強答應(yīng)以這個價格出售！

D:店內(nèi)接到咨詢同套房屋的電話，造成促銷,借機逼迫客戶(可與同事虛擬)。

“您好，上達置業(yè)，您想看看**房子，目前還可以看，您什么時候有時間？”“哦，是李先生，您好，昨晚你和家人商量好要您想預定這套房子啊，好的，您一會過來面談是么？好的??！”

針對帶看

過的顧客，運用比較法，對比以前帶看過的房子，突出優(yōu)點，掩飾大缺點。

一直不給價的客戶

虛擬一個客戶出的價格判斷客戶的意向，爭取客戶出價；

通過詢問付款方式，算貸款，了解顧客心里價位，爭取客戶出價；

對客戶說：“我看你對房子還是較滿意，我?guī)湍慵s下房東，砍砍價”，爭取出價；

如果客戶出的價格與房屋底價相差不多或者十分接近后，置業(yè)顧問要控制自己的情緒，千萬不能表現(xiàn)出很興奮的樣子，也不要透露意向價格肯定談得下來，更要堅持做辛苦度，表示這個價格只能表示去談一下，爭取一下，房東態(tài)度十分的堅決，難度會比較大。

針對出價低的客戶

堅決的說房東不可能同意。早有人出這個價了，要是這個價的話，房子早賣出去了，還不知道賣了多少回呢！你出的價格肯定買不到房子！您還是重新考慮一下吧！

看房后還價太低還想看第二次，直接拒絕不用看，房東知道您的報價了，根本不考慮把房子賣給您了，給你另外推薦一套吧。（要拒絕客戶，讓自己占主動）

如果客戶還價始終很低，并且堅決不漲，就直接告訴他房子賣了，他確實喜歡的話，他會很失落的，推薦其他房子，下次再看房子，會很配合的。或者再編個話說房子由于什么原因還在。他應(yīng)當會有失而復得的感覺，會很沖動！

如果客戶不滿意此房又有意向買房，我們可以說：“現(xiàn)在跟我們回店，我們可以幫你算下費用，（目的了解其經(jīng)濟實力），我們內(nèi)網(wǎng)上有千條房源，我們可以在網(wǎng)上查下其它房源等，主要目的讓他跟我們回店，再配房子。

買賣雙方約到店內(nèi)，請他們互相確定價格，打消他們對我們的不信任的感覺。

如果客戶堅決不回店內(nèi)，則一定要講將客戶遠送走，既通過路上溝通判斷意向，而且防止客戶回去跟房東私下聯(lián)絡(luò)，如果客戶主動提出要置業(yè)顧問先走，我們可以回答：“我一會兒還有一個客戶要來看這套房子，我等他”，斷絕客戶跳單的機會。

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經(jīng)理人分享網(wǎng)_：未來國內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人的發(fā)展方向有哪些？

職業(yè)經(jīng)理人是專門從事企業(yè)中高層管理的中堅人才，將經(jīng)營管理工作作為長期職業(yè)，具備一定職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)能力，并掌握企業(yè)經(jīng)營權(quán)的群體。一般來說，職業(yè)經(jīng)理人也是受薪階層，憑能力憑業(yè)績吃飯。未來國內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人發(fā)展方向在哪里呢？

往更高階段職業(yè)經(jīng)理人發(fā)展

目前國內(nèi)市場上的職業(yè)經(jīng)理人魚龍混雜，素質(zhì)和能力不一，在未來競爭激烈的社會里，對職業(yè)經(jīng)理人的素質(zhì)要求愈來愈高。國內(nèi)許多職業(yè)經(jīng)理人還是有很大的提升空間，不管是個人的素質(zhì)能力還是崗位職能。

做專業(yè)領(lǐng)域的專家

一般職業(yè)經(jīng)理人，都有自己擅長和精通的技術(shù)和領(lǐng)域；如果對于管理能力和領(lǐng)導力偏弱一些的職業(yè)經(jīng)理人或個人對某個領(lǐng)域有自己的研究，可以往感興趣的領(lǐng)域發(fā)展成為專業(yè)領(lǐng)域的專家。

發(fā)展個人事業(yè)（創(chuàng)業(yè)）

多年從事專業(yè)的職位經(jīng)理人，后期多半會自己出去單干，從中高層到ＣＥＯ，到自己做老板。每一個職業(yè)經(jīng)理人都有一顆成為企業(yè)家的野心，成就自己的一番事業(yè)?，F(xiàn)在是最壞的時代，也是最好的時代，國家鼓勵萬眾創(chuàng)新，政府對微小企業(yè)也有政策扶持，是很好發(fā)展方向。當然風險與機會共存，作為職業(yè)經(jīng)理人出去創(chuàng)業(yè)相對于普通人創(chuàng)業(yè)，成功的概率還是要大一些。

對于普通白領(lǐng)而言，職業(yè)經(jīng)理人就是自己期望的發(fā)展方向，對于職業(yè)經(jīng)理人而言，發(fā)展的方向更多，三百六十行，行行出狀元！

我覺得作為一個職業(yè)經(jīng)理人

首先，你要有拿的出手的業(yè)績和履歷；

其次，你要建立一個以自己為核心的管理團隊，這個團隊能力要互補；基本做到你們幾個人給你們個項目就能運營起來。

第三，要對一兩個細分行業(yè)有深入的了解，摸透里面的明規(guī)則和潛規(guī)則。爭取成為至少半個行業(yè)專家；

第四，最好取得國際至少國內(nèi)知名商學院的MBA或EMBA；

第五，建立起足夠的人脈圈子；

做到以上幾點的職業(yè)經(jīng)理人未來就會有很好的發(fā)現(xiàn)路徑:

一、可以轉(zhuǎn)行成為企業(yè)管理咨詢的專家，在國內(nèi)管理咨詢的春天已經(jīng)到來了。因為對于大多數(shù)中國企業(yè)來說過去那種粗放型野蠻成長的時代已經(jīng)過去了，內(nèi)部管理跟不上，企業(yè)很難生存下去。老板自己限于自身沒能力，只能聘請外腦幫助企業(yè)提升。

二、自住創(chuàng)業(yè)?，F(xiàn)在從中央到地方都在鼓勵大家自住創(chuàng)業(yè)。有了前期的積累，在創(chuàng)業(yè)會少走很多彎路，成功的概率要比一般人大的多。

三、有了自己的班底不想走錢兩條路，仍然可以找到更大的平臺。

幾點淺見，希望對您有幫助！

職業(yè)經(jīng)理人是與企業(yè)所有者（老板）相對應(yīng)的企業(yè)經(jīng)營管理者的一分子，是老板的搭檔，也是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的參與制定者，是戰(zhàn)略執(zhí)行的第一環(huán)。職業(yè)經(jīng)理人是一個重要角色，起到了承上啟下的關(guān)鍵作用，上承老板和企業(yè)戰(zhàn)略，下啟戰(zhàn)略執(zhí)行團隊。

職業(yè)經(jīng)理人的作用是“為企業(yè)創(chuàng)造價值”，修煉自己的核心是“有道有術(shù)”。

從項目管理的緯度可以由單項目到多項目到大項目；從項目經(jīng)理到項目管理辦公室，走平臺搭建和公司項目環(huán)境治理這個方向。

項目經(jīng)理具備整合資源、內(nèi)外溝通協(xié)調(diào)、方案解決能力，利于轉(zhuǎn)型到市場管理，業(yè)務(wù)統(tǒng)籌，產(chǎn)品經(jīng)理等。

轉(zhuǎn)型產(chǎn)品經(jīng)理的規(guī)劃方向：項目經(jīng)理—產(chǎn)品經(jīng)理—產(chǎn)品總監(jiān)—產(chǎn)品線總監(jiān)

技術(shù)類的項目經(jīng)理方向發(fā)展：項目經(jīng)理—項目總監(jiān)—項目主管

最重要的是需要對需求有全局的規(guī)劃能力，其次，要看自己對技術(shù)的深耕情況，畢竟許多技術(shù)出身的項目經(jīng)理，之前也都是有過幾年開發(fā)經(jīng)驗的。

未來我國職業(yè)經(jīng)理人的市場是廣闊的，大量的國有企業(yè)改革需要大量的職業(yè)經(jīng)理，來完善現(xiàn)代企業(yè)管理，更有很多的家族企業(yè)也也會遇到發(fā)展瓶頸。因此經(jīng)理人必須具備敬業(yè)精神，具備全面的管理能力，主要是有團隊帶頭人的情懷，企業(yè)董事會負責制定戰(zhàn)略，經(jīng)理人就要領(lǐng)會其精神，制定具體戰(zhàn)術(shù)，去實施，去完成。董事長就是元帥而經(jīng)理人就是將軍。雖然有做元帥的思想，但不能做元帥的事情，否則就違背了職業(yè)經(jīng)理人的道德。因為他做了元帥的事最容易隨便改變戰(zhàn)略和企業(yè)發(fā)展方向。也就違背了董事會的意愿，蔣帥不和是啥結(jié)果不言而喻。當然，當自己的經(jīng)理人具備了戰(zhàn)略能力自然就會水到渠成。