二手房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶看技巧

經(jīng)理人分享網(wǎng)_：經(jīng)紀(jì)人如何寫好房源標(biāo)題？

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在寫房源標(biāo)題前，我們需要針對(duì)房產(chǎn)網(wǎng)站搜索排名規(guī)律以及客戶找房習(xí)慣做一定的了解，只有了解清楚了這些才可以寫更好的標(biāo)題

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那么我們的房產(chǎn)網(wǎng)站搜索排名是按什么去進(jìn)行的呢？它分為以下幾種：

①、關(guān)鍵字搜索決定排名前后

②、出錢做房源推廣

③、直接花錢置頂

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分析好網(wǎng)站是如何做排名后，接著分析客戶找房又有些什么習(xí)慣，試想如果是您，去網(wǎng)站找房會(huì)怎么找呢？一頁一頁翻看？還是借用網(wǎng)站的搜索功能進(jìn)行搜索查找呢？客戶又在乎些什么東西呢？

①、輸入關(guān)鍵地名，小區(qū)名進(jìn)行搜索查找

②、輸入戶型進(jìn)行搜索

③、客戶在乎注意的除了地名，小區(qū)名稱，還會(huì)在乎房屋面積、價(jià)格

④、客戶還會(huì)在意小區(qū)環(huán)境，交通情況，周邊配套，裝修情況

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了解清楚上面幾點(diǎn)后，那么我們?cè)趯懛吭礃?biāo)題的時(shí)候就要有針對(duì)性的去寫，下面介紹幾種寫法：

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寫法一：房屋地址簡(jiǎn)稱+小區(qū)名稱+疑問句子（前中后可以自由調(diào)整且加入吸引客戶點(diǎn)擊的詞語）

例如：①、XX路XX小區(qū)23萬買套標(biāo)準(zhǔn)學(xué)區(qū)一房，還等什么呢？？

②、XXX路XXX小區(qū)竟有的一套 豪房！錯(cuò)過了就真的沒有了， 還在猶豫

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寫法二：房屋地址簡(jiǎn)稱+小區(qū)名稱+戶型+裝修情況（前中后可以自由調(diào)整且加入吸引客戶點(diǎn)擊的詞語）

例如：①、XX路高檔小區(qū)xxx, 標(biāo)準(zhǔn)二房， 高品質(zhì)的象征 豪華婚裝

②、X路XXX小區(qū), 奢華洋X房直接入住讓生活空間更愜意

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寫法三：房屋地址簡(jiǎn)稱+小區(qū)名稱+周邊配套（前中后可以自由調(diào)整且加入吸引客戶點(diǎn)擊的詞語）

例如：①、XX路XX小區(qū)精品學(xué)區(qū)X房，低價(jià)急售，猶豫只有后悔

②、緊靠XX路地鐵站的XXX小區(qū)！強(qiáng)大的升值空間，高端大氣三房急售

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寫法四：房屋地址簡(jiǎn)稱+小區(qū)名稱+套房、小區(qū)的亮點(diǎn)（前中后可以自由加入吸引客戶點(diǎn)擊的詞語）

例如：①、XX區(qū)四季康城，小區(qū)自帶泳池，清涼正個(gè)夏天

②、XX路XXX,小區(qū)設(shè)有幼兒園（小學(xué)，中學(xué)）為您的孩子贏在起跑線

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當(dāng)我這樣去寫房源標(biāo)題的時(shí)候，很多人都會(huì)問為何要把小區(qū)地址和小區(qū)都寫進(jìn)去，那是因?yàn)樵诟鞔蠓慨a(chǎn)網(wǎng)站大家找房的時(shí)候都會(huì)直接搜索地區(qū)或小區(qū)，只要有相同關(guān)鍵字的房源才能排名靠前

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當(dāng)然，如果你已經(jīng)有花錢置頂或做推廣，那么您的標(biāo)題就可以不用寫這些地段也會(huì)直接排名靠前

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經(jīng)理人分享網(wǎng)_：二手房房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶看技巧

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一、帶看前：

再次確認(rèn)時(shí)間地點(diǎn)，約客戶時(shí)間點(diǎn)，約房東時(shí)間段(在20分鐘左右)，防止由于時(shí)間問題造成我們的被動(dòng)局面，引起約看不順。

約房東:客戶可能會(huì)在10點(diǎn)至10點(diǎn)15分左右到，因?yàn)樗瑫r(shí)還要考慮另外一套房屋，看完那套才能看這套，（給房東造成緊迫感）

約客戶：

您一定要準(zhǔn)時(shí)10點(diǎn)到，房東一會(huì)兒還有事情，要出去;

我的其他同事還有客戶要看，意向非常強(qiáng)，您要是遲到，恐怕就沒了。

今天看房的人很多

防止跳單：

帶看確認(rèn)書一定要客戶填寫《客戶看房確認(rèn)書》，保障我們的權(quán)益。

看房時(shí)盯緊雙方，避免客戶和房東有過多的交流，永遠(yuǎn)出現(xiàn)在客戶與房東中間，原則是盯緊人少或相對(duì)信任的一方。

虛擬之前自行成交案例，向買賣雙方講解，講危害性夸大。

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二、帶看中及相關(guān)準(zhǔn)備

如有客戶不太想看房

有客戶和房東談得很好了，有客戶現(xiàn)在要求房東不讓人看了，您趕緊來吧!

不管您是否最終購(gòu)買該房屋，也一定來看一下，否則錯(cuò)過心儀的房屋很遺憾的！

提前與客戶房東溝通，防止跳單。

對(duì)房東：一會(huì)兒我?guī)Э蛻羧タ茨姆课?，我?huì)從專業(yè)市場(chǎng)的角度全力推銷您的房屋的，根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，您不要表現(xiàn)的太過于熱情，否則客戶會(huì)認(rèn)為您著急賣房，借機(jī)壓價(jià)，一切交給我，您就放心吧！

對(duì)客戶：房東是我的好朋友，跟我關(guān)系非常好（防止客戶私下聯(lián)系房東），您一會(huì)去就專心看房屋，其他事情交給我搞定，如果您對(duì)房屋滿意，也不要多說話，恐怕房東會(huì)見風(fēng)漲價(jià)，要是您對(duì)房屋不滿意，也不要當(dāng)面說太多，我再幫您找房子，我們還要做房東的生意，希望您能體諒。

再次確認(rèn)物業(yè)的詳細(xì)信息（包括面積，價(jià)格，樓層，裝修情況，小區(qū)物業(yè)費(fèi)等）總結(jié)房屋的優(yōu)缺點(diǎn)，提前準(zhǔn)備說辭應(yīng)對(duì)客戶提問。

在帶看人員的選擇上盡量選擇和業(yè)主和客戶熟悉、溝通得比較好的同事。

準(zhǔn)備物品：名片、買賣雙方的聯(lián)系電話、看房確認(rèn)書、鞋套（包括客戶的）

針對(duì)房源的了解選擇帶看路線，盡量避開一些周邊環(huán)境的臟亂差，避開中介密集的道路，選擇能夠突出房屋優(yōu)點(diǎn)

（交通便利、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美）的路線，增加印象分。

約客戶在小區(qū)附近標(biāo)志性建筑見面，避免約在中介密集或者小區(qū)門口，防止其他中介騷擾或客戶詢問小區(qū)門衛(wèi)，為帶看帶來不必要的麻煩。

提高對(duì)復(fù)看的重視程度，如果過多沉醉于初次帶看的成功中，那么爆單的可能性就非常大了，所以一定要在復(fù)看的時(shí)候繼續(xù)努力的作秀，傳遞緊張氣氛，盡量不要馬上答應(yīng)客戶，其他連鎖店好像已經(jīng)下了定金了，問問再給客戶回話，讓客戶以為房子很搶手，也可要求客戶帶著定金來看房，促使下定。

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三、帶看后：

1、根據(jù)客戶反應(yīng)，判斷客戶意向，詢問客戶價(jià)格。一般情況下，如果客戶看房時(shí)間頗長(zhǎng)、對(duì)房屋瑕疵提出意見、主動(dòng)對(duì)房屋的裝修，家具擺放發(fā)表建議，打電話詢問家人意見，主動(dòng)詢問價(jià)格浮動(dòng)以及過戶貸款問題，如果客戶具備以上諸多行為其中之一，我們就可以認(rèn)為客戶對(duì)房屋初步產(chǎn)生了購(gòu)買意向。

2、如果客戶有意向，立刻拉回店談。大多數(shù)客戶產(chǎn)生購(gòu)買意向都可以理解為在我們的促銷以及房屋本身情況的引誘下暫時(shí)性的沖動(dòng)，如何讓客戶這種購(gòu)買意向變得更加強(qiáng)烈以及沖動(dòng)呢？最好的辦法就是拉回店內(nèi)，不要讓客戶獨(dú)自離開，否則不僅意向會(huì)隨時(shí)間變淡，而且可能收到其他方面的影響，對(duì)房屋產(chǎn)生不好的影響。

3、其他同事配合推薦該房屋，打動(dòng)客戶?？蛻艋氐降陜?nèi)，一定事先告知店內(nèi)同事，做好準(zhǔn)備，利用團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)打擊客戶心理，通常使用的是贊美，虛擬，辛苦度幾項(xiàng)，也可以考慮使用假電話。

A:贊美：其他同事使用——您的眼光真不錯(cuò)，您如果對(duì)這套房屋感興趣，證明您是對(duì)二手房市場(chǎng)比較了解，懂行的，這套房屋不僅價(jià)格低，而且房質(zhì)好，是最近難得一出的好房子。您的眼光確實(shí)獨(dú)到。

B:虛擬：您對(duì)這套房屋感興趣？這可怎么辦，我的客戶也對(duì)這套房屋非常感興趣，但是他最近很忙，要周末才能看房，要我為他保留，沒想到您先看上了，我只有再給他找一套了，唉！現(xiàn)在出這樣一套房子太不容易了?。?/p>

C:辛苦度：先生/女士您是不知道，我們同事為了給您找這套房子，付出了很多的努力，他專門為您登廣告和網(wǎng)上發(fā)布收集的房源，不僅如此，還事先和房東議價(jià)，說他的老客戶誠(chéng)心買房，房東纏不過他，才勉強(qiáng)答應(yīng)以這個(gè)價(jià)格出售！

D:店內(nèi)接到咨詢同套房屋的電話，造成促銷,借機(jī)逼迫客戶(可與同事虛擬)。

“您好，上達(dá)置業(yè)，您想看看**房子，目前還可以看，您什么時(shí)候有時(shí)間？”“哦，是李先生，您好，昨晚你和家人商量好要您想預(yù)定這套房子啊，好的，您一會(huì)過來面談是么？好的！！”

針對(duì)帶看

過的顧客，運(yùn)用比較法，對(duì)比以前帶看過的房子，突出優(yōu)點(diǎn)，掩飾大缺點(diǎn)。

一直不給價(jià)的客戶

虛擬一個(gè)客戶出的價(jià)格判斷客戶的意向，爭(zhēng)取客戶出價(jià)；

通過詢問付款方式，算貸款，了解顧客心里價(jià)位，爭(zhēng)取客戶出價(jià)；

對(duì)客戶說：“我看你對(duì)房子還是較滿意，我?guī)湍慵s下房東，砍砍價(jià)”，爭(zhēng)取出價(jià)；

如果客戶出的價(jià)格與房屋底價(jià)相差不多或者十分接近后，置業(yè)顧問要控制自己的情緒，千萬不能表現(xiàn)出很興奮的樣子，也不要透露意向價(jià)格肯定談得下來，更要堅(jiān)持做辛苦度，表示這個(gè)價(jià)格只能表示去談一下，爭(zhēng)取一下，房東態(tài)度十分的堅(jiān)決，難度會(huì)比較大。

針對(duì)出價(jià)低的客戶

堅(jiān)決的說房東不可能同意。早有人出這個(gè)價(jià)了，要是這個(gè)價(jià)的話，房子早賣出去了，還不知道賣了多少回呢！你出的價(jià)格肯定買不到房子！您還是重新考慮一下吧！

看房后還價(jià)太低還想看第二次，直接拒絕不用看，房東知道您的報(bào)價(jià)了，根本不考慮把房子賣給您了，給你另外推薦一套吧。（要拒絕客戶，讓自己占主動(dòng)）

如果客戶還價(jià)始終很低，并且堅(jiān)決不漲，就直接告訴他房子賣了，他確實(shí)喜歡的話，他會(huì)很失落的，推薦其他房子，下次再看房子，會(huì)很配合的?；蛘咴倬巶€(gè)話說房子由于什么原因還在。他應(yīng)當(dāng)會(huì)有失而復(fù)得的感覺，會(huì)很沖動(dòng)！

如果客戶不滿意此房又有意向買房，我們可以說：“現(xiàn)在跟我們回店，我們可以幫你算下費(fèi)用，（目的了解其經(jīng)濟(jì)實(shí)力），我們內(nèi)網(wǎng)上有千條房源，我們可以在網(wǎng)上查下其它房源等，主要目的讓他跟我們回店，再配房子。

買賣雙方約到店內(nèi)，請(qǐng)他們互相確定價(jià)格，打消他們對(duì)我們的不信任的感覺。

如果客戶堅(jiān)決不回店內(nèi)，則一定要講將客戶遠(yuǎn)送走，既通過路上溝通判斷意向，而且防止客戶回去跟房東私下聯(lián)絡(luò)，如果客戶主動(dòng)提出要置業(yè)顧問先走，我們可以回答：“我一會(huì)兒還有一個(gè)客戶要來看這套房子，我等他”，斷絕客戶跳單的機(jī)會(huì)。

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經(jīng)理人分享網(wǎng)_：未來國(guó)內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人的發(fā)展方向有哪些？

職業(yè)經(jīng)理人是專門從事企業(yè)中高層管理的中堅(jiān)人才，將經(jīng)營(yíng)管理工作作為長(zhǎng)期職業(yè)，具備一定職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)能力，并掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的群體。一般來說，職業(yè)經(jīng)理人也是受薪階層，憑能力憑業(yè)績(jī)吃飯。未來國(guó)內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人發(fā)展方向在哪里呢？

往更高階段職業(yè)經(jīng)理人發(fā)展

目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上的職業(yè)經(jīng)理人魚龍混雜，素質(zhì)和能力不一，在未來競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)里，對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的素質(zhì)要求愈來愈高。國(guó)內(nèi)許多職業(yè)經(jīng)理人還是有很大的提升空間，不管是個(gè)人的素質(zhì)能力還是崗位職能。

做專業(yè)領(lǐng)域的專家

一般職業(yè)經(jīng)理人，都有自己擅長(zhǎng)和精通的技術(shù)和領(lǐng)域；如果對(duì)于管理能力和領(lǐng)導(dǎo)力偏弱一些的職業(yè)經(jīng)理人或個(gè)人對(duì)某個(gè)領(lǐng)域有自己的研究，可以往感興趣的領(lǐng)域發(fā)展成為專業(yè)領(lǐng)域的專家。

發(fā)展個(gè)人事業(yè)（創(chuàng)業(yè)）

多年從事專業(yè)的職位經(jīng)理人，后期多半會(huì)自己出去單干，從中高層到ＣＥＯ，到自己做老板。每一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人都有一顆成為企業(yè)家的野心，成就自己的一番事業(yè)?，F(xiàn)在是最壞的時(shí)代，也是最好的時(shí)代，國(guó)家鼓勵(lì)萬眾創(chuàng)新，政府對(duì)微小企業(yè)也有政策扶持，是很好發(fā)展方向。當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)共存，作為職業(yè)經(jīng)理人出去創(chuàng)業(yè)相對(duì)于普通人創(chuàng)業(yè)，成功的概率還是要大一些。

對(duì)于普通白領(lǐng)而言，職業(yè)經(jīng)理人就是自己期望的發(fā)展方向，對(duì)于職業(yè)經(jīng)理人而言，發(fā)展的方向更多，三百六十行，行行出狀元！

我覺得作為一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人

首先，你要有拿的出手的業(yè)績(jī)和履歷；

其次，你要建立一個(gè)以自己為核心的管理團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)能力要互補(bǔ)；基本做到你們幾個(gè)人給你們個(gè)項(xiàng)目就能運(yùn)營(yíng)起來。

第三，要對(duì)一兩個(gè)細(xì)分行業(yè)有深入的了解，摸透里面的明規(guī)則和潛規(guī)則。爭(zhēng)取成為至少半個(gè)行業(yè)專家；

第四，最好取得國(guó)際至少國(guó)內(nèi)知名商學(xué)院的MBA或EMBA；

第五，建立起足夠的人脈圈子；

做到以上幾點(diǎn)的職業(yè)經(jīng)理人未來就會(huì)有很好的發(fā)現(xiàn)路徑:

一、可以轉(zhuǎn)行成為企業(yè)管理咨詢的專家，在國(guó)內(nèi)管理咨詢的春天已經(jīng)到來了。因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)中國(guó)企業(yè)來說過去那種粗放型野蠻成長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過去了，內(nèi)部管理跟不上，企業(yè)很難生存下去。老板自己限于自身沒能力，只能聘請(qǐng)外腦幫助企業(yè)提升。

二、自住創(chuàng)業(yè)。現(xiàn)在從中央到地方都在鼓勵(lì)大家自住創(chuàng)業(yè)。有了前期的積累，在創(chuàng)業(yè)會(huì)少走很多彎路，成功的概率要比一般人大的多。

三、有了自己的班底不想走錢兩條路，仍然可以找到更大的平臺(tái)。

幾點(diǎn)淺見，希望對(duì)您有幫助！

職業(yè)經(jīng)理人是與企業(yè)所有者（老板）相對(duì)應(yīng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的一分子，是老板的搭檔，也是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的參與制定者，是戰(zhàn)略執(zhí)行的第一環(huán)。職業(yè)經(jīng)理人是一個(gè)重要角色，起到了承上啟下的關(guān)鍵作用，上承老板和企業(yè)戰(zhàn)略，下啟戰(zhàn)略執(zhí)行團(tuán)隊(duì)。

職業(yè)經(jīng)理人的作用是“為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值”，修煉自己的核心是“有道有術(shù)”。

從項(xiàng)目管理的緯度可以由單項(xiàng)目到多項(xiàng)目到大項(xiàng)目；從項(xiàng)目經(jīng)理到項(xiàng)目管理辦公室，走平臺(tái)搭建和公司項(xiàng)目環(huán)境治理這個(gè)方向。

項(xiàng)目經(jīng)理具備整合資源、內(nèi)外溝通協(xié)調(diào)、方案解決能力，利于轉(zhuǎn)型到市場(chǎng)管理，業(yè)務(wù)統(tǒng)籌，產(chǎn)品經(jīng)理等。

轉(zhuǎn)型產(chǎn)品經(jīng)理的規(guī)劃方向：項(xiàng)目經(jīng)理—產(chǎn)品經(jīng)理—產(chǎn)品總監(jiān)—產(chǎn)品線總監(jiān)

技術(shù)類的項(xiàng)目經(jīng)理方向發(fā)展：項(xiàng)目經(jīng)理—項(xiàng)目總監(jiān)—項(xiàng)目主管

最重要的是需要對(duì)需求有全局的規(guī)劃能力，其次，要看自己對(duì)技術(shù)的深耕情況，畢竟許多技術(shù)出身的項(xiàng)目經(jīng)理，之前也都是有過幾年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的。

未來我國(guó)職業(yè)經(jīng)理人的市場(chǎng)是廣闊的，大量的國(guó)有企業(yè)改革需要大量的職業(yè)經(jīng)理，來完善現(xiàn)代企業(yè)管理，更有很多的家族企業(yè)也也會(huì)遇到發(fā)展瓶頸。因此經(jīng)理人必須具備敬業(yè)精神，具備全面的管理能力，主要是有團(tuán)隊(duì)帶頭人的情懷，企業(yè)董事會(huì)負(fù)責(zé)制定戰(zhàn)略，經(jīng)理人就要領(lǐng)會(huì)其精神，制定具體戰(zhàn)術(shù)，去實(shí)施，去完成。董事長(zhǎng)就是元帥而經(jīng)理人就是將軍。雖然有做元帥的思想，但不能做元帥的事情，否則就違背了職業(yè)經(jīng)理人的道德。因?yàn)樗隽嗽獛浀氖伦钊菀纂S便改變戰(zhàn)略和企業(yè)發(fā)展方向。也就違背了董事會(huì)的意愿，蔣帥不和是啥結(jié)果不言而喻。當(dāng)然，當(dāng)自己的經(jīng)理人具備了戰(zhàn)略能力自然就會(huì)水到渠成。