根據(jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定，定金罰則是指當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。

(一)必須有違約行為。違約行為的存在是適用定金罰則的前提。違約行為是指不按合同約定履行債務(wù)的行為，其表現(xiàn)形式是多種多樣的，包括不能履行、遲延履行及不完全履行等多種形態(tài)。

(二)必須有合同目的落空的事實(shí)。合同目的落空即合同目的不能實(shí)現(xiàn)，是適用定金罰則的基本條件。這里的合同目的僅指主合同的直接目的和主要目的。

(三)違約行為與合同目的落空之間有因果關(guān)系。違約行為或合同目的落空，并不必然導(dǎo)致定金罰則的適用，只有二者同時(shí)具備且存在因果關(guān)系時(shí)方可適用，即只有因違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能適用定金罰則。

案情簡(jiǎn)介:

李某與王某簽訂了房屋買賣合同,約定李某將北京市某區(qū)xx號(hào)的房屋賣給王某, 王某先交定金20000元,房屋總價(jià)款為40萬元。王某表示同意,并于第二天上午將定金交與李某,余款在半個(gè)月內(nèi)交清,并辦理房屋過戶手續(xù)。后王某得知該房為危房,根本不能入住,也不能辦理房屋過戶手續(xù)。于是要求李某雙倍返還定金40000元,李某不予返還,王某訴至法院,請(qǐng)求法院判決李某雙倍返還定金 40000元。

案情分析:

首先李某與王某所簽訂的合同,是李某故意隱瞞了該房屋是危房且無法辦理房屋過戶手續(xù)的事實(shí),導(dǎo)致標(biāo)的物無法交付,合同的目的不能實(shí)現(xiàn),也就是說合同事實(shí)上不能履行,王某可以解除合同,并要求李某承擔(dān)違約責(zé)任。本案中,房屋買賣合同已成立,約定的定金條款也是有效的。

在司法實(shí)踐中定金罰則的適用需具備以下價(jià)格條件:

(一)主合同成立是必要的前提;

(二)雙方當(dāng)事人有要約、承諾的意思表示;

(三)定金以貨幣形式已實(shí)際交付;

(四)定金的數(shù)額應(yīng)符合法定的數(shù)額。

根據(jù)《合同法》第42條規(guī)定:當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對(duì)方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任(一) 假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商; (二) 故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況; (三) 有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。

根據(jù)以上的分析,法院應(yīng)判決李某雙倍返還王某定金40000元,承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。