住房租賃保證金是指承租人在取得住房使用權(quán)，辦理公房租賃手續(xù)時(shí)，按房價(jià)的一定比例或規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，向出租單位存入一次性保證金。實(shí)際上這是在低租制的情況下，將保證金的利息作為補(bǔ)償房屋維修費(fèi)用不足部分的一種來源。保證金不能代替房租，在租賃關(guān)系廢止時(shí)承租人可以收回本金，也可以在租賃關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橘I賣關(guān)系時(shí)，由承租人決定將所存租賃保證金抵交應(yīng)付購房款。

各地收取住房租賃保證金的方法不盡相同，有的按建筑面積收，有的按使用面積收，有的按居住面積收。收取的額度也不一樣。住房租賃保證金是在房租低于成本的情況下，為了實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”即維持房屋的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)而向承租人收取的一種必要的輔助資金。這是產(chǎn)權(quán)單位籌集住房基金、實(shí)現(xiàn)初步良性循環(huán)的一個(gè)有效措施。^[1]

收取住房租賃保證金，公有住房的產(chǎn)權(quán)單位，為了籌措住房建設(shè)資金和維修管理資金，抑制對(duì)公有住房的不合理需求，在住房租賃時(shí)所采取的一種經(jīng)濟(jì)手段。承租人只有按規(guī) 定的標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)單位交納一筆資今后，力可取得住房使用權(quán)。從國內(nèi)各城鎮(zhèn)實(shí)踐的情況看，住竅租賃保證金的平均標(biāo)準(zhǔn)一般為每平方米建筑面積30一50元。但住房租賃保證全的標(biāo)準(zhǔn)與房屋造價(jià)之間無必然的從系，多數(shù)是按“利息”(或利息加租金)等于維修費(fèi)加管理扒的基本要求測(cè)定出來的。

實(shí)行住房租賃保證金，

一是可以在一定程度上抑制對(duì)住房的需求；

二是可以利用租賃保證全的利息解決公有住房維修管理的資金來源問題，而日由于一般家庭租住公有住房有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性，因此這筆資金滬使用權(quán)始終掌握在產(chǎn)權(quán)單位手中，

三是在操作上簡(jiǎn)便易行。應(yīng)該指出，保證金制度在經(jīng)濟(jì)主系不甚完善、法制還不夠夠健全的條件下，能發(fā)揮較大的作用。當(dāng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系日臻完善，法制已經(jīng)健全，它的作用必然削弱。實(shí)行住房租賃保證金，只是住房制度改革進(jìn)程中的一種過渡性的措施。

采取收取住房租賃保證金，以息抵租，其保證金的金額要與租金標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，即按照當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐男屡f公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)租辦法計(jì)出承租戶的年租生額，除以現(xiàn)行一年定期儲(chǔ)蓄年利率，求出應(yīng)存儲(chǔ)的本金主舐。用公式表示如下：

保證金金額之所以用1年定期儲(chǔ)蓄年利率核算，是因?yàn)榉慨a(chǎn)經(jīng)營所必須的維修費(fèi)和管理費(fèi)是經(jīng)常發(fā)生的，周轉(zhuǎn)期最長是1年，租金只能由銀行1年一結(jié)轉(zhuǎn)，時(shí)間再長就影響了房產(chǎn)經(jīng)營部門的資金周轉(zhuǎn)。保證金金額是變量，它隨著租金標(biāo)準(zhǔn)、年租金額和年利率的變化而變化，它與租金標(biāo)準(zhǔn)和年租金額成正比，與年利率成反比。當(dāng)租金標(biāo)準(zhǔn)提高時(shí)，則相應(yīng)增加保證金金額。

作為有償分配的不同形式，住房建設(shè)債券和住房租賃深證全，二者是有一些差別的。住房建設(shè)債券便于集中資金，用于建房，并且通過有償使用，提高資金的經(jīng)濟(jì)效益，租賃保證金由于是產(chǎn)權(quán)單位吸取，操作上較簡(jiǎn)便易行，但也因此使資金分散在各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，同時(shí)，租賃保證金一般不支付利息，還款沒有具體的時(shí)限，需要承租戶的經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)地要高一些。