買法拍房后才知沒房產(chǎn)證，廣州男子懵了

拍下法拍房，貸款時(shí)卻得知房子未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，這該怎么辦？近日，廣東男子羅先生向南都“記者幫”反映稱，他遇到了這種情況后，向法院申請(qǐng)退還保證金遭拒。目前雙方仍堅(jiān)持各自觀點(diǎn)，他將繼續(xù)向廣州市中級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。報(bào)料點(diǎn)這里

事主：拍到的法拍房沒有辦產(chǎn)權(quán)證

據(jù)羅先生介紹，去年12月15日，他在京東司法拍賣網(wǎng)站繳納了16.8萬元的保證金，以185萬元的價(jià)格拍下廣州市海珠區(qū)人民法院發(fā)布的一套佛山順德的房產(chǎn)標(biāo)的。他告訴南都記者，當(dāng)時(shí)拍賣頁面詳情里并未備注房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證。為此，羅先生當(dāng)天就撥打了拍賣頁面上的咨詢電話。在羅先生提供的一份電話錄音中，他詢問該房屋是否辦理有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，對(duì)方回應(yīng)稱“就是上面寫的那個(gè)證號(hào)碼，不是預(yù)售”，并表示如果房屋為預(yù)售房，會(huì)寫在公示信息中。

涉事法拍房的拍賣頁面。

12月16日，羅先生聯(lián)系銀行想辦理貸款手續(xù)，卻被銀行告知該房屋尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。為此，羅先生又撥打拍賣頁面上的兩個(gè)咨詢電話進(jìn)行核實(shí)，對(duì)方依舊表示不會(huì)有這樣的問題。直到第二天，他再次聯(lián)系海珠法院，法院工作人員才確認(rèn)該房產(chǎn)未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，需要進(jìn)行二次過戶。

羅先生了解到，拍賣房屋辦理“二次過戶”時(shí)，需要先為原屋主辦理一次產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，再辦理產(chǎn)權(quán)過戶到自己手上的手續(xù)。兩次過戶的契稅、營(yíng)業(yè)稅等費(fèi)用均由自己負(fù)責(zé)，羅先生粗略估算下來，要多花十多萬元。如果前房主未繳納房屋維修基金，則還要補(bǔ)繳該費(fèi)用。

法院：已公示房產(chǎn)查冊(cè)信息

羅先生認(rèn)為法院沒有事先告知房屋沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，而房產(chǎn)查冊(cè)信息、合同登記結(jié)果也未清晰說明房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理狀態(tài)，且咨詢電話中工作人員的說法也對(duì)他造成誤導(dǎo)。

涉事法拍房（圖源法院拍賣頁面）。

為此，他于2020年12月22日向海珠區(qū)人民法院提交了執(zhí)行異議，要求撤銷本次房屋拍賣并退還保證金。他告訴記者：“在今年1月14日法院舉行的聽證會(huì)上，經(jīng)辦法官告訴我房子是可以過戶的，不存在過戶風(fēng)險(xiǎn)。書記員跟我說，如果想退保證金只能找執(zhí)行局或負(fù)責(zé)拍賣的工作人員。”但羅先生后續(xù)聯(lián)系相關(guān)工作人員時(shí)，對(duì)方也表示退不了保證金。

記者在海珠區(qū)法院下達(dá)的《執(zhí)行裁定書》中看到，法院認(rèn)為“雖然上述拍賣公告并未明確說明涉案房屋為預(yù)售房，且尚未辦理以施某（前任屋主）為產(chǎn)權(quán)人的登記手續(xù)，但拍賣平臺(tái)已將房產(chǎn)查冊(cè)信息予以公示，合同登記結(jié)果明確顯示涉案房屋購房人為施某，現(xiàn)處于合同備案狀態(tài)，故本案拍賣財(cái)產(chǎn)公示信息不屬于對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)的瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)的情形。”因此法院不支持羅先生撤銷拍賣及退還保證金的訴求。

羅先生并不認(rèn)同《裁定書》的說法：“沒有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的房子，二次過戶會(huì)增加很多費(fèi)用，也增加了工作量。我本身不會(huì)去考慮購買這樣的房子，現(xiàn)在的訴求就是希望拿回已經(jīng)繳納的保證金。”

記者查閱：查冊(cè)信息未注明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理情況

海珠區(qū)法院于2月2日回應(yīng)南都記者稱：“據(jù)了解，我院于2020年11月25日在拍賣平臺(tái)發(fā)出拍賣公告時(shí)已將房產(chǎn)查冊(cè)信息予以公示。羅先生向我院提出執(zhí)行異議，我院于2021年1月26日做出裁定予以駁回。目前，該執(zhí)行裁定尚在復(fù)議期，如羅先生不服裁定，可盡快向廣州中院申請(qǐng)復(fù)議。”查冊(cè)信息顯示，涉事房屋擁有不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、合同號(hào)，且處于銀行貸款抵押狀態(tài)，但未列有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理信息。

記者在海珠區(qū)法院的司法拍賣頁面瀏覽發(fā)現(xiàn)，涉事房屋的標(biāo)的物詳情頁面同樣未強(qiáng)調(diào)房屋產(chǎn)權(quán)登記證辦理情況，但在該院另一起房屋拍賣中，標(biāo)的物詳情頁用“特別提醒”字樣強(qiáng)調(diào)了房屋“已辦理預(yù)售登記，尚未辦理過戶手續(xù)。”在廣州市中級(jí)人民法院發(fā)布的一些房屋拍賣標(biāo)的詳情中，則用調(diào)查表詳細(xì)列舉了房屋的權(quán)屬證照情況。

專家建議：司法拍賣應(yīng)將瑕疵規(guī)范列明競(jìng)拍人事先應(yīng)盡量向?qū)I(yè)方咨詢

記者獲悉，羅先生已于2月1日向廣州市中級(jí)人民法院提交了復(fù)議申請(qǐng)書，要求法院對(duì)此問題重新審查。

華南師范大學(xué)法學(xué)院碩士生導(dǎo)師譚國(guó)戩認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，由于拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請(qǐng)求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣（拍賣時(shí)技術(shù)水平不能發(fā)現(xiàn)或者已經(jīng)就相關(guān)瑕疵以及責(zé)任承擔(dān)予以公示說明的除外）。

譚國(guó)戩分析稱：“海珠區(qū)人民法院認(rèn)為公示查冊(cè)信息已足夠說明房屋產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)，但羅先生認(rèn)為法院未盡信息公示和特別提示義務(wù)，雙方對(duì)于‘拍賣財(cái)產(chǎn)瑕疵說明存在嚴(yán)重失實(shí)’的看法不同，因此最好是交由上級(jí)人民法院重新審查，走司法途徑依法處理。”

對(duì)于此類司法拍賣尤其是法拍房引發(fā)的糾紛，譚國(guó)戩有兩條建議：“第一是各級(jí)法院對(duì)拍賣標(biāo)的物的詳情公示，應(yīng)當(dāng)形成規(guī)范形式，將不同的瑕疵列明，讓競(jìng)拍人更清晰了解，通過規(guī)范讓這種爭(zhēng)議少一些；第二是競(jìng)拍人作為一個(gè)成年人的投資行為，參與司法拍賣時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到潛在的風(fēng)險(xiǎn)，可以提前向?qū)I(yè)人士、機(jī)構(gòu)咨詢了解，更能保障自己的權(quán)利。”

來源：南方都市報(bào)（nddaily）、咩事（nandugz）