偉德體育平臺(tái)_房?jī)r(jià)漲了100萬，房東欲毀約，還拿曝光“陰陽合同”要挾中介！律師說法來了

最近，杭州二手房市場(chǎng)暗流涌動(dòng)。在熱門地段次新房和熱門學(xué)區(qū)房的漲價(jià)預(yù)期下，有的房東雖然之前已經(jīng)跟買家簽訂了定金合同或居間協(xié)議，卻想毀約漲價(jià)。

錢報(bào)記者近日連續(xù)接到了兩起類似事件的咨詢。

遇到這種情況，購(gòu)房者該如何維權(quán)？錢報(bào)記者咨詢了杭州六和律師事務(wù)所合伙人郭鐵城律師。

房?jī)r(jià)漲了100萬，房東欲毀約

拿曝光“陰陽合同”要挾中介

今年1月，劉玲（化名）看中了一套拱墅區(qū)富越香郡89㎡的房源，并跟房東簽訂了定金合同，合同上約定，房屋總價(jià)為440萬元。折算下來單價(jià)約4.94萬元/㎡。劉玲繳納了10萬元定金。

沒想到，今年2月文瀾教育集團(tuán)成立，下轄一所民辦初中、兩所公辦初中和三所公辦小學(xué)。這一學(xué)區(qū)利好公布后，富越香郡的房東們紛紛提高掛牌價(jià)。

透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前富越香郡二手房掛牌均價(jià)60325元/㎡，幾套新上的房源掛牌價(jià)甚至超過了7萬元/㎡。而簽約均價(jià)也比之前有所提升，透明售房網(wǎng)顯示，今年1月富越香郡簽約均價(jià)為51230元/㎡，2月漲到了60090元/㎡。

若按照2月的簽約均價(jià)，劉玲買的這套房子已經(jīng)漲了將近100萬元。于是房東后悔了，想毀約。

房東以定金合同上存在違規(guī)條款為由，向中介公司提出解約。

原來，在劉玲簽的這份定金合同里，有一條款寫有“甲方同意配合乙方部分房款轉(zhuǎn)裝修款操作，合理避稅”（即二手房交易中屢禁不止的“陰陽合同”）。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員有為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利的，將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元罰款。

房東抓住該條款，要挾中介公司解約，并由中介公司賠償違約金。

按照違約賠償2倍定金，也就是20萬元來計(jì)算，劉玲被迫解約后再重新購(gòu)買同類房子需補(bǔ)上的房款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)目。劉玲不同意解約，她也同樣以合同存在違規(guī)條款這一理由，要求中介公司說服房東，繼續(xù)履行合同。

被抓住漏洞的中介公司，騎虎難下。

中介違規(guī)，不影響合同有效

首先，劉玲簽的這份定金合同，買賣雙方均為完全民事行為能力人，意思表達(dá)真實(shí)，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。即使存在避稅條款，但部分條款的無效不影響整個(gè)合同的效力，且交易行為確屬雙方真實(shí)意思下達(dá)成的，故該定金合同合法有效。

其次，在合同合法有效的情況下，在買方不存在合同約定的解除情形或者法定解除情形時(shí)，賣方欲解除合同，系違法解除，買方可通過民事訴訟要求其繼續(xù)履行合同或同意解除合同并要求賣方賠償損失。《民法典》第五百八十八條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。針對(duì)定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過定金數(shù)額的損失。本案中，若通過民事訴訟法院判決解除合同，雙倍返還定金無法彌補(bǔ)買房的損失時(shí)，買方可以要求對(duì)方賠償超過雙倍定金的實(shí)際損失。

最后，即使房屋中介公司存在違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的行為，但該規(guī)定不屬于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，無法成為解除合同的理由。且房屋中介公司的違規(guī)行為，與買賣雙方無涉，無法成為解除房屋交易的理由。

買家付了100萬定金

過完年房東卻要再漲50萬房?jī)r(jià)

“沒想到這次買房，時(shí)間點(diǎn)都趕得這么不巧，導(dǎo)致后來一系列麻煩。”周寧（化名）說起自己最近的買房經(jīng)歷滿是無奈。

為了改善居住，去年，周寧一邊將自己名下一套房子掛牌出售騰房票，一邊物色合適的大房子。最終，他看中了蕭山區(qū)某次新盤的一套疊墅，去年11月中旬，他跟房東簽訂了居間協(xié)議，約定房子總價(jià)1400多萬元，并交了100萬元定金。

簽訂協(xié)議的時(shí)候，房東和周寧雙方都有一些需要善后的事宜：房東之前將這套房子拿去抵押，不動(dòng)產(chǎn)證并未在房東手上；周寧用來出售騰房票的那套房子，買家已經(jīng)看中，但尚未網(wǎng)簽過戶；另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，這套疊墅到今年4月27日才滿2年。

綜合這些因素，雙方當(dāng)時(shí)口頭約定，在房子滿2年后的次日辦理過戶。而在居間合同里雙方都給了充裕的時(shí)間：房東在協(xié)議簽訂后150個(gè)工作日內(nèi)解除抵押拿回不動(dòng)產(chǎn)證并交給中介保管；周寧則在協(xié)議簽訂后90天內(nèi)提供購(gòu)房資格查檔所需資料，購(gòu)房資格查檔通過后30天內(nèi)，甲乙雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同及相關(guān)協(xié)議。

沒想到1月27日杭州出臺(tái)調(diào)控新政，二手房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。但新政中也提到，在新政發(fā)布前已經(jīng)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并能提供定金或購(gòu)房款轉(zhuǎn)賬有效憑證的（不含現(xiàn)金支付），在4月30日前申請(qǐng)合同網(wǎng)簽備案，仍按之前的政策執(zhí)行。也就是說，周寧的這套房子在4月30日前網(wǎng)簽備案的話，仍可以按滿2年免征增值稅。

過完年回來，看到二手房行情持續(xù)火熱，房東動(dòng)起了漲價(jià)的念頭。他向周寧表示，房?jī)r(jià)要再漲50萬元，否則他就拖到5月份以后再網(wǎng)簽。因?yàn)閰f(xié)議里約定稅費(fèi)由買家支付，拖延網(wǎng)簽的話周寧需要多付70多萬元稅費(fèi)。這讓周寧左右為難。

房東甚至連違約金也不想支付，他的理由是雙方簽協(xié)議時(shí)周寧尚不具備購(gòu)房資格，協(xié)議應(yīng)該無效。

協(xié)議有效，但被鉆了漏洞

這一案例中，房東提出簽協(xié)議時(shí)買家不具備購(gòu)房資格，因此協(xié)議無效，這個(gè)說法站不住腳。根據(jù)我國(guó)《合同法》，合同無效的情形包括一方以欺詐脅迫方式訂立合同，損害國(guó)家利益的；損害社會(huì)公共利益的；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的等五種情形，并不適用本案例。如果因?yàn)榉繓|的原因?qū)е陆饧s，房東必須支付違約金。

不過，由于雙方在居間協(xié)議中沒有具體約定簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同的日期，只是寬泛地約定為買家購(gòu)房資格查檔通過后30天內(nèi)，這就為房東鉆合同漏洞留下了空間。雖然買家目前已經(jīng)具備購(gòu)房資格，但房東如果不配合網(wǎng)簽過戶，那買家就面臨多交70多萬元稅費(fèi)的困境。因此，這需要買家權(quán)衡利弊。

如果買家打算接受漲價(jià)，繼續(xù)買下這房子，那最好跟房東簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議中約定辦理網(wǎng)簽備案的具體日期，并約定若因政策原因?qū)е沦I家未能享受按之前政策稅費(fèi)優(yōu)惠的，則房屋轉(zhuǎn)讓總額仍為漲價(jià)前金額。

原標(biāo)題：房?jī)r(jià)漲了100萬，房東欲毀約，還拿曝光“陰陽合同”要挾中介！律師說法來了

值班主任：高原