抵押貸款
1.抵押貸款的定義
抵押是指債務(wù)人在法律上把財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,但債權(quán)人并不占有財產(chǎn),以財產(chǎn)擔保的債務(wù)一經(jīng)償還,財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓即告結(jié)束,設(shè)置抵押的目的,主要保障債權(quán)人在債務(wù)中不履行債務(wù)時有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,而這一優(yōu)先受償權(quán)是以設(shè)置抵押的實物形態(tài)變成值來實現(xiàn)的,所以抵押是以抵押人所有的實物形態(tài)為抵押主體,以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)和使用權(quán)為方式作為債務(wù)擔保的一種法律保障行為。借款人在法律上把自己的財產(chǎn)所有權(quán)作為抵押而取得的銀行貸款稱為抵押貸款。
2.抵押貸款適用范圍
必須是經(jīng)工商行政管理部門核準注冊,并按規(guī)定辦理納稅登記和年檢手續(xù)的企事業(yè)法人;
產(chǎn)品有市場,生產(chǎn)經(jīng)營有效益,不擠占挪用信貸資金,恪守信用;
有按期還本付息能力,原應(yīng)付貸款本息和到期貸款已清償;沒有清償?shù)?,已?jīng)做了銀行認可的償還計劃;按《銀行企業(yè)信用等級評定標準》核定,原則上信用等級必須為A級(含)以上;
已在銀行開立基本賬戶或一般存款賬戶;
除國務(wù)院規(guī)定外,有限責任公司和股份有限公司對外股本權(quán)益性投資累計額未超過其凈資產(chǎn)總額的50%;
借款人的經(jīng)營和財務(wù)制度健全,主要經(jīng)濟和財務(wù)指標符合銀行的要求;
申請中長期貸款的項目必須經(jīng)國家主管部門批準,新建項目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項目總投資的比例不低于國家規(guī)定的投資項目資本金比例。
作為抵押物的財產(chǎn)必須符合《中華人民共和國擔保法》的有關(guān)規(guī)定,抵押人必須依法享有對抵押物的所有權(quán)或處分權(quán),并向銀行明確表示愿以該抵押物為債務(wù)人提供擔保。
以房產(chǎn)抵押的,抵押率最高不得超過70%;以交通運輸工具、通用機器設(shè)備和工具抵押的,抵押率最高不得超過60%;以專用機器設(shè)備和工具,無形資產(chǎn)(含土地使用權(quán))和其他財產(chǎn)抵押的,抵押率最高不得超過50%。
3.抵押貸款的申請資料
信貸業(yè)務(wù)申請書;
借款人和抵押人最近一期的財務(wù)報表;
借款人和抵押人董事會決議;
抵押人出具的信貸擔保承諾書;
抵押物權(quán)屬證明及保險憑證;
銀行認可的資產(chǎn)評估中介機構(gòu)出具的抵押物價值評估報告;
用款計劃及還款來源說明;
與借款用途有關(guān)的業(yè)務(wù)合同。
4.抵押貸款的分類
要規(guī)范抵押貸款的操作程序,必須正確把握抵押貸款中的法律依據(jù)和操作原則。在我國,目前實行的抵押貸款,根據(jù)抵押品的范圍,大致可以分為六類:
?。?)存貨抵押,又稱商品抵押,指用工商業(yè)掌握的各種貨物,包括商品、原材料,在制品和制成品抵押,向銀行申請貸款。
?。?)客賬抵押,是客戶把應(yīng)收賬款作為擔保取得短期貸款。
?。?)證券抵押,以各種有價證券如:股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押,取得短期貸款。
?。?)設(shè)備抵押,以機械設(shè)備、車輛、船舶等作為擔保向銀行取得定期貸款。
(5)不動產(chǎn)抵押,即借款人提供如:土地、房屋等不動產(chǎn)抵押,取得貸款。
?。?)人壽保險單抵押,是指在保險金請求權(quán)上設(shè)立抵押權(quán),它以人壽保險合同的退保金為限額,以保險單為抵押,對被保險人發(fā)放貸款。
5.抵押貸款方式
抵押貸款又分高額抵押與傳統(tǒng)抵押方式兩種,最高抵押,是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議,在最高債權(quán)額限度內(nèi),以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保,是有別于傳統(tǒng)抵押制度的新抵押制度,它與傳統(tǒng)抵押制度相比,區(qū)別在于(1)最高額抵押所擔保的債權(quán)為不確定債權(quán);(2)最高限額抵押所擔保的債權(quán)通常為將來的債權(quán);(3)最高限額抵押必須預(yù)定最高限額外負擔;(4)最高限額抵押權(quán)不隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。最高限額抵押權(quán)雖然比傳統(tǒng)抵押權(quán)的更具有獨立性,但最高額抵押權(quán)仍屬擔保物,其設(shè)立方式,效力與傳統(tǒng)抵押權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別。
6.抵押貸款的意義
實行抵押貸款制度,是與經(jīng)濟體制改革相適應(yīng)的,在實行計劃經(jīng)濟時期,與傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制相適應(yīng),銀行對企業(yè)發(fā)放的貸款都是信用貸款,這是信貸資金“供給制”的重要形式,存在著資金占用多,周轉(zhuǎn)慢,效益差的弊端,在建立社會主義市場經(jīng)濟的新時期,我國經(jīng)濟金融體制改革后,全面開辦了抵押貸款,建立完善了配套的法律法規(guī)及規(guī)章制度。從實際看,抵押貸款的安全性、盈利性明顯優(yōu)于其它信貸資產(chǎn)。我國從八十年代末,才試辦個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。截止2003年6月末,累計辦理個人住房抵押貸款2130多億元,貸款金額達1670億,促進了住房商品化的進程,大大改善了城鎮(zhèn)居民住房條件,抵押貸款的作用愈來愈明顯。
第一、增強了客戶的信譽觀念,提高了銀企經(jīng)濟效益??蛻粼谵k理抵押貸款后,在獲取貸款運用時,也有了按期如數(shù)歸還貸款的壓力。從而,有利于搞活金融、搞活經(jīng)濟、搞活信貸資金的使用效益,據(jù)建設(shè)銀行統(tǒng)計資料表明,個人住院房抵押貸款逾期率均低于3%,利息實收率達到90%以上,同時,抵押貸款可以使商品、票據(jù)、有價證券等提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金。對加速貨幣資金的周轉(zhuǎn),刺激企業(yè)擴大生產(chǎn)和流通具有一定的作用。
第二、抵押貸款對貸款客戶的約束力較之信用貸款大大增強了。企業(yè)一旦破產(chǎn),信用貸款只是一種普通債權(quán),銀行只能以普通債權(quán)人的身份,參與破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)的分配,無權(quán)要求優(yōu)先受償。抵押貸款的實行和推廣,是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的新要求,是改革信貸資金供給制,確立信貸資金借貸制的必然要求和發(fā)展趨勢。
7.抵押貸款與按揭的區(qū)別
《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別,即這兩個法律對抵押的界定都以不轉(zhuǎn)移占有為條件。
按揭就是按揭人(買方者)通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權(quán)。它對買房者來說有兩方面含義:一是房款可以在規(guī)定的期限內(nèi)分期付;二是在分期付款階段,房子的所有權(quán)被“按”著,要等到全部付清才能“揭”(?。┑绞?。另外,按揭售樓涉及到三方債務(wù)關(guān)系——即按揭人(買房者)、發(fā)展商(賣房者)、按揭權(quán)人(一般為有關(guān)銀行)三者關(guān)系。它的程序是,由按揭權(quán)人(銀行)先與發(fā)展商簽定買房合同,并預(yù)付部分購房款;然后由按揭人(買房者)憑該合同與按揭權(quán)人(銀行)簽訂按揭合同,由銀行向發(fā)展商付清余下的購房款,而買房者定期向按揭銀行付款,直到按規(guī)定付清“按揭款”,按揭過程即告結(jié)束。
抵押貸款是買房者(抵押人)向銀行(抵押權(quán)人)借錢的方式。即買房者用所購房產(chǎn)作為抵押物,與銀行簽訂抵押合同,以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項貸款須付利息,買房者(抵押人)按合同約定向銀行還清本息后,便可收回抵押品——“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。這就是說,買房者在還清貸款之前,事實上并不真正擁有所購房屋的所有權(quán)。若違約不按期歸還貸款,銀行可以依法作出處理。
按揭是國際上種通行的房產(chǎn)銷售方式,它與抵押貸款雖然性質(zhì)不同,但在“按住房屋所有權(quán)”來保證債務(wù)(分期付款和按期還款)履行這點上殊途同歸,完全一致。