抵押是指債務(wù)人在法律上把財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，但債權(quán)人并不占有財(cái)產(chǎn)，以財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)一經(jīng)償還，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓即告結(jié)束，設(shè)置抵押的目的，主要保障債權(quán)人在債務(wù)中不履行債務(wù)時有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而這一優(yōu)先受償權(quán)是以設(shè)置抵押的實(shí)物形態(tài)變成值來實(shí)現(xiàn)的，所以抵押是以抵押人所有的實(shí)物形態(tài)為抵押主體，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)和使用權(quán)為方式作為債務(wù)擔(dān)保的一種法律保障行為。借款人在法律上把自己的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)作為抵押而取得的銀行貸款稱為抵押貸款。

　　必須是經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)注冊，并按規(guī)定辦理納稅登記和年檢手續(xù)的企事業(yè)法人；

　　產(chǎn)品有市場，生產(chǎn)經(jīng)營有效益，不擠占挪用信貸資金，恪守信用；

　　有按期還本付息能力，原應(yīng)付貸款本息和到期貸款已清償；沒有清償?shù)?，已?jīng)做了銀行認(rèn)可的償還計(jì)劃；按《銀行企業(yè)信用等級評定標(biāo)準(zhǔn)》核定，原則上信用等級必須為A級（含）以上；

　　已在銀行開立基本賬戶或一般存款賬戶；

　　除國務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對外股本權(quán)益性投資累計(jì)額未超過其凈資產(chǎn)總額的50%；

　　借款人的經(jīng)營和財(cái)務(wù)制度健全，主要經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)指標(biāo)符合銀行的要求；

　　申請中長期貸款的項(xiàng)目必須經(jīng)國家主管部門批準(zhǔn)，新建項(xiàng)目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項(xiàng)目總投資的比例不低于國家規(guī)定的投資項(xiàng)目資本金比例。

　　作為抵押物的財(cái)產(chǎn)必須符合《中華人民共和國擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，抵押人必須依法享有對抵押物的所有權(quán)或處分權(quán)，并向銀行明確表示愿以該抵押物為債務(wù)人提供擔(dān)保。

　　以房產(chǎn)抵押的，抵押率最高不得超過70%；以交通運(yùn)輸工具、通用機(jī)器設(shè)備和工具抵押的，抵押率最高不得超過60%；以專用機(jī)器設(shè)備和工具，無形資產(chǎn)（含土地使用權(quán)）和其他財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押率最高不得超過50%。

　　信貸業(yè)務(wù)申請書；

　　借款人和抵押人最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表；

　　借款人和抵押人董事會決議；

　　抵押人出具的信貸擔(dān)保承諾書；

　　抵押物權(quán)屬證明及保險(xiǎn)憑證；

　　銀行認(rèn)可的資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)出具的抵押物價(jià)值評估報(bào)告；

　　用款計(jì)劃及還款來源說明；

　　與借款用途有關(guān)的業(yè)務(wù)合同。

　　要規(guī)范抵押貸款的操作程序，必須正確把握抵押貸款中的法律依據(jù)和操作原則。在我國，目前實(shí)行的抵押貸款，根據(jù)抵押品的范圍，大致可以分為六類：

　?。?）存貨抵押，又稱商品抵押，指用工商業(yè)掌握的各種貨物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向銀行申請貸款。

　?。?）客賬抵押，是客戶把應(yīng)收賬款作為擔(dān)保取得短期貸款。

　?。?）證券抵押，以各種有價(jià)證券如：股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押，取得短期貸款。

　?。?）設(shè)備抵押，以機(jī)械設(shè)備、車輛、船舶等作為擔(dān)保向銀行取得定期貸款。

　?。?）不動產(chǎn)抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不動產(chǎn)抵押，取得貸款。

　?。?）人壽保險(xiǎn)單抵押，是指在保險(xiǎn)金請求權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，它以人壽保險(xiǎn)合同的退保金為限額，以保險(xiǎn)單為抵押，對被保險(xiǎn)人發(fā)放貸款。

　　抵押貸款又分高額抵押與傳統(tǒng)抵押方式兩種，最高抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保，是有別于傳統(tǒng)抵押制度的新抵押制度，它與傳統(tǒng)抵押制度相比，區(qū)別在于（1）最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)為不確定債權(quán)；（2）最高限額抵押所擔(dān)保的債權(quán)通常為將來的債權(quán)；（3）最高限額抵押必須預(yù)定最高限額外負(fù)擔(dān)；（4）最高限額抵押權(quán)不隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。最高限額抵押權(quán)雖然比傳統(tǒng)抵押權(quán)的更具有獨(dú)立性，但最高額抵押權(quán)仍屬擔(dān)保物，其設(shè)立方式，效力與傳統(tǒng)抵押權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別。

　　實(shí)行抵押貸款制度，是與經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的，在實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期，與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)，銀行對企業(yè)發(fā)放的貸款都是信用貸款，這是信貸資金“供給制”的重要形式，存在著資金占用多，周轉(zhuǎn)慢，效益差的弊端，在建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)的新時期，我國經(jīng)濟(jì)金融體制改革后，全面開辦了抵押貸款，建立完善了配套的法律法規(guī)及規(guī)章制度。從實(shí)際看，抵押貸款的安全性、盈利性明顯優(yōu)于其它信貸資產(chǎn)。我國從八十年代末，才試辦個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。截止2003年6月末，累計(jì)辦理個人住房抵押貸款2130多億元，貸款金額達(dá)1670億，促進(jìn)了住房商品化的進(jìn)程，大大改善了城鎮(zhèn)居民住房條件，抵押貸款的作用愈來愈明顯。

　　第一、增強(qiáng)了客戶的信譽(yù)觀念，提高了銀企經(jīng)濟(jì)效益?？蛻粼谵k理抵押貸款后，在獲取貸款運(yùn)用時，也有了按期如數(shù)歸還貸款的壓力。從而，有利于搞活金融、搞活經(jīng)濟(jì)、搞活信貸資金的使用效益，據(jù)建設(shè)銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，個人住院房抵押貸款逾期率均低于3%，利息實(shí)收率達(dá)到90%以上，同時，抵押貸款可以使商品、票據(jù)、有價(jià)證券等提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金。對加速貨幣資金的周轉(zhuǎn)，刺激企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)和流通具有一定的作用。

　　第二、抵押貸款對貸款客戶的約束力較之信用貸款大大增強(qiáng)了。企業(yè)一旦破產(chǎn)，信用貸款只是一種普通債權(quán)，銀行只能以普通債權(quán)人的身份，參與破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的分配，無權(quán)要求優(yōu)先受償。抵押貸款的實(shí)行和推廣，是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的新要求，是改革信貸資金供給制，確立信貸資金借貸制的必然要求和發(fā)展趨勢。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個法律對抵押的界定都以不轉(zhuǎn)移占有為條件。

　　按揭就是按揭人（買方者）通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權(quán)。它對買房者來說有兩方面含義：一是房款可以在規(guī)定的期限內(nèi)分期付；二是在分期付款階段，房子的所有權(quán)被“按”著，要等到全部付清才能“揭”（取）到手。另外，按揭售樓涉及到三方債務(wù)關(guān)系——即按揭人（買房者）、發(fā)展商（賣房者）、按揭權(quán)人（一般為有關(guān)銀行）三者關(guān)系。它的程序是，由按揭權(quán)人（銀行）先與發(fā)展商簽定買房合同，并預(yù)付部分購房款；然后由按揭人（買房者）憑該合同與按揭權(quán)人（銀行）簽訂按揭合同，由銀行向發(fā)展商付清余下的購房款，而買房者定期向按揭銀行付款，直到按規(guī)定付清“按揭款”，按揭過程即告結(jié)束。

　　抵押貸款是買房者（抵押人）向銀行（抵押權(quán)人）借錢的方式。即買房者用所購房產(chǎn)作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項(xiàng)貸款須付利息，買房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。這就是說，買房者在還清貸款之前，事實(shí)上并不真正擁有所購房屋的所有權(quán)。若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。

　　按揭是國際上種通行的房產(chǎn)銷售方式，它與抵押貸款雖然性質(zhì)不同，但在“按住房屋所有權(quán)”來保證債務(wù)（分期付款和按期還款）履行這點(diǎn)上殊途同歸，完全一致。