房產(chǎn)市場(chǎng)是以房產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權(quán)和使用權(quán)的房屋財(cái)產(chǎn)。

　　狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財(cái)產(chǎn)；

　　廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個(gè)統(tǒng)一體而構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)，亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi)。

　   從交易對(duì)象區(qū)分，房產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為住宅市場(chǎng)與非住宅市場(chǎng)兩大類。

　　住宅市場(chǎng)是房產(chǎn)市場(chǎng)的主體，根據(jù)住宅的檔次，可細(xì)分為豪華型、舒適型、經(jīng)濟(jì)實(shí)用型和保障型四個(gè)不同層次的市場(chǎng)。

　　非住宅用房市場(chǎng)進(jìn)而可細(xì)分為辦公、商用、廠房、倉(cāng)庫(kù)等具體市場(chǎng)。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)具有以下一些主要特點(diǎn)：

　?。?）房產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性

　　由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房產(chǎn)在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相同，房產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房產(chǎn)市場(chǎng)的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。

　?。?）房產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)象和交易方式的多樣性

　　房產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。

　　（3）房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)和投資的雙重特性

　　由于房產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。

　　（4）房產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的不平衡性

　　房產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的。雖然價(jià)格和供求等市場(chǎng)機(jī)制會(huì)產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場(chǎng)因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的不平衡性將長(zhǎng)時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對(duì)的。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房產(chǎn)市場(chǎng)通過市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。

　　1.房地產(chǎn)供求總量與結(jié)構(gòu)雙失衡

　　(1)房地產(chǎn)供求總量失衡導(dǎo)致價(jià)格逐年上漲中國(guó)人口眾多，并逐年上漲，加之我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平逐漸提高，每年有大量農(nóng)村人口成為城鎮(zhèn)人口，這也將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生較大需求；同時(shí)，我國(guó)家庭小型化趨勢(shì)明顯、婚齡人口持續(xù)增加等因素都刺激了房地產(chǎn)需求的增加；最后，房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲，國(guó)內(nèi)外均看好這個(gè)投資板塊，這樣投機(jī)需求又占了一部分。

　　(2)房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)失衡房地產(chǎn)需求量很大，但是房?jī)r(jià)收入比相差大，決定了很多人的需求得不到滿足，尤其是低收入的人口；房地產(chǎn)供給本來(lái)就不多，加之供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔商品房空置而需求很旺的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供不應(yīng)求，少之又少，房地產(chǎn)無(wú)效供給和有效需求的矛盾十分突出并且呈擴(kuò)大的趨勢(shì)，這樣造成了中國(guó)的房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)性失衡。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越來(lái)越大。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫在國(guó)內(nèi)還有很多爭(zhēng)議，在此參考發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，用“空置率”、“房?jī)r(jià)收入比”和“租售比”來(lái)加以分析。

　?、俜课菘罩寐省Ｒ话惴课菘罩寐?%為適宜，10%為警戒空置率，而我國(guó)一些城市的空置率已經(jīng)明顯超過l0% 。

　?、诜?jī)r(jià)收入比。世界銀行規(guī)定房?jī)r(jià)收入比不應(yīng)超過5：1，而我國(guó)商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，北京、上海的已經(jīng)達(dá)到10倍以上。

　?、圩馐郾取?guó)外一般約為1：100，而我國(guó)有的城市已經(jīng)早就超過了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)測(cè)算，杭州房屋的租售比甚至達(dá)到了1：300。

　　從以上三個(gè)指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫化。

　　1.土地成本高導(dǎo)致房?jī)r(jià)剛性很強(qiáng)土地作為最基本的生產(chǎn)要素，其出讓收入、房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最主要的資金來(lái)源。一輪又一輪的“圈地運(yùn)動(dòng)”，一個(gè)又一個(gè)“地王”的產(chǎn)生，無(wú)不催升著房?jī)r(jià)。然而，在全國(guó)省級(jí)以上的900多家開發(fā)區(qū)中，國(guó)家批準(zhǔn)規(guī)劃土地近3 000萬(wàn)畝，已經(jīng)開發(fā)的僅占其中的13.5% ，近2 600萬(wàn)畝土地閑置，并且還有大量的銀行貸款和稀缺土地的浪費(fèi)。重稅主義在房地產(chǎn)市場(chǎng)很嚴(yán)重，稅收成本越來(lái)越高，這些稅收很多都是重復(fù)的，而且打著平抑房?jī)r(jià)的幌子，卻成為推高房?jī)r(jià)的因素。我國(guó)現(xiàn)行房屋價(jià)格中，土地出讓金約占16%，拆遷補(bǔ)償費(fèi)約占25%，稅收約占9%，三項(xiàng)合計(jì)約占房?jī)r(jià)的50%。此外建安成本僅占房?jī)r(jià)的35%，貸款利息占房?jī)r(jià)的8%，利潤(rùn)約占7%；而在西方國(guó)家，地價(jià)及稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)僅占房?jī)r(jià)的20%，建安成本占73% ，利潤(rùn)占7%。從以上數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，我國(guó)市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)并不僅是因?yàn)殚_發(fā)商為了獲取高利潤(rùn)所致，而是與房?jī)r(jià)中稅費(fèi)比重過高直接相關(guān)。這些都迫使開發(fā)商不得不定高價(jià)，如果土地成本和稅負(fù)成本不下降，很難要求房?jī)r(jià)有很大的回落。

　　2.房地產(chǎn)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡中低價(jià)房是未來(lái)住宅消費(fèi)的主導(dǎo)，這是我國(guó)國(guó)情所決定的。然而政府為了績(jī)效和城市形象，開發(fā)商為了短期效益最大化，把大量的人力財(cái)力投入到高檔商品房建造上，這就造成了高檔房閑置無(wú)人問津，而中低檔的經(jīng)濟(jì)適用房得不到有效地供給。人們對(duì)房子的需求是剛性的，人們硬著頭皮去買，這就更進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。

　　3.通貨膨脹的預(yù)期使人們投資房子保值增值中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念導(dǎo)致其對(duì)房子的依賴心理很大，在外部通貨膨脹愈炒愈烈的情況下，人們將資金投入樓市。這樣又增加了一部分有效需求，房?jī)r(jià)直推而上。

　　4.國(guó)內(nèi)外投資、投機(jī)和炒作行為的結(jié)果從國(guó)際上看，我國(guó)現(xiàn)在樓市是利率和稅收最低的，加上人民幣的短期升值以及大陸對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的通行無(wú)阻，海內(nèi)外“熱錢”紛紛進(jìn)入我國(guó)投機(jī)房地產(chǎn)，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)的秩序。

　　1.對(duì)土地空置問題的處理供求的結(jié)構(gòu)均衡調(diào)節(jié)要從存量上人手，這就要求招標(biāo)之后還原閑置土地的有效性。政府可以出臺(tái)相關(guān)法律，通過收回、收購(gòu)、兼并、拍賣等方式實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地的壟斷，讓土地回到真正有實(shí)力、真的需要土地并干實(shí)事的開發(fā)商手中。

　　2.適當(dāng)減少開發(fā)商稅收的壓力不平衡征稅使得房地產(chǎn)開發(fā)商稅收負(fù)擔(dān)過重、成本過高，導(dǎo)致市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)必然抑制消費(fèi)需求，不利于房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。開發(fā)商的成本降低，房?jī)r(jià)才有下調(diào)的空間。

　　3.開發(fā)商樹立可持續(xù)發(fā)展的觀念。合理利用資源從房地產(chǎn)可行性、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷到管理全過程進(jìn)行分析，綜合運(yùn)用環(huán)保和節(jié)能新技術(shù)，充分利用太陽(yáng)能、風(fēng)能等自然能源，減少對(duì)不可再生資源的消耗，提高能源利用率，增加住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量，增加居民生活的舒適度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，使房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入可持續(xù)的良性循環(huán)發(fā)展。加強(qiáng)城鄉(xiāng)的規(guī)劃，防止拆了又建的重復(fù)性工作，節(jié)約了資源。保障住房資源的可持續(xù)性，給子孫后代留下可以再利用的房屋和土地。

　　4.增加經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的有效性是顯而易見的。解決中國(guó)越來(lái)越多的人口對(duì)房屋的需求，這是根本策略之一。

　　5.完善立法加強(qiáng)立法，規(guī)范房地產(chǎn)的投資及投機(jī)行為，杜絕房地產(chǎn)炒作行為，是防止房地產(chǎn)價(jià)格不正常增長(zhǎng)的有效辦法。

　　對(duì)于國(guó)際“熱錢”不可大意，中央應(yīng)做好宏觀調(diào)控，防止中國(guó)樓市的混亂無(wú)序。對(duì)付不法行為要“有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究”。

　　6.嚴(yán)格房地產(chǎn)商的準(zhǔn)入制度目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、負(fù)債率高，資金來(lái)源單一， 銀行信貸比例過大，很多不合格，因而應(yīng)提高市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。

　　7.建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系的試點(diǎn)工作主要涉及三方面內(nèi)容，一是房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)信息數(shù)據(jù)的采集；二是房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的整合分析和發(fā)布；三是預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)制度的建立。