寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈?，F(xiàn)代寫字樓一般具有現(xiàn)代化的設備，環(huán)境優(yōu)越、通信快捷、交通方便，有寬闊的停車場地，并且越來越專業(yè)化，如有些建筑只供給政府機關、企事業(yè)單位、文化教育、金融、保險以及律師等辦公使用，并配備有相應的設施。

　　另外，隨著建筑材料的改進和技術水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。在寫字樓集中的地區(qū)往往形成城市的“中心商務區(qū)”，為社會各行各業(yè)、各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離。寫字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。^[1]

　　一般來說，寫字樓具有如下的顯著特點。

　　1．寫字樓大多建于城市中心的繁華地段

　　由于大城市交通方便、經(jīng)貿活動頻繁，所以各類機構均傾向于在大都市的中心地帶建造或租用寫字樓，以便集中辦公、處理公務和經(jīng)營等事項。以金融、貿易、信息為中心的大城市繁華地段，寫字樓更為集中。

　　2．建筑規(guī)模大，辦公單位集中，人口密度大

　　寫字樓多為高層建筑，樓體高、層數(shù)多、建筑面積大，辦公單位集中，其間可以擁有幾十甚至上百家租賃單位，工作人員以及往來客人將形成巨大的人流。這將會無疑增加管理工作的難度。

　　3．建筑、設備既現(xiàn)代又先進

　　為了吸引有實力的公司機構進駐辦公，滿足他們體現(xiàn)身份、高效辦公的要求，寫字樓一般所用的建筑材料都較為高檔先進，外部裝飾大都會有獨特的格局、色彩，內部一般都配有先進的設施設備，如給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、中央空調、高速電梯、保安消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。因此，給其維修養(yǎng)護與管理帶來了較大難度。

　　4．功能齊全，自成體系

　　現(xiàn)代寫字樓一般還擁有自己的設備層、停車場，以及商場、商務、娛樂、餐飲、健身房等工作與生活輔助設施。進而滿足租戶在樓內高效率工作的需要。因此，造成管理與服務內容的復雜化。同時也為客戶的工作和生活提供很多方便，滿足他們高效辦公工作的需要。

　　5．使用時間集中，人員流動性大

　　一般來說，寫字樓物業(yè)使用時間比較集中，多數(shù)在早8點以后、下午6點以前。上班時間整個物業(yè)是人來人往，川流不息，下班后是人去樓空，冷清異常。這一特點決定了寫字樓物業(yè)管理必須有相應的特殊安排。

　　6．經(jīng)營管理要求高，時效性強

　　由于現(xiàn)代寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設備先進，加之進駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高；另外，由于寫字樓具有收益性物業(yè)的特性，高的出租(售)率是獲得良好穩(wěn)定收益的保證。經(jīng)營管理不當，就不能贏得客戶，甚至會馬上失去已有的客戶，而當期空置即意味著當期損失，所以其經(jīng)營管理的實效性極強。

　　現(xiàn)代社會，寫字樓數(shù)量眾多，風格特色各異。不同類型的寫字樓對物業(yè)管理的要求會有所不同。因此，熟悉寫字樓的一般分類對做好相應類型的寫字樓物業(yè)管理十分必要。目前，我國寫字樓分類尚未統(tǒng)一標準，一般可以從以下幾個方面對寫字樓進行分類。

　　(一)按寫字樓的規(guī)模分類

　　1．小型寫字樓；建筑面積一般在1萬平方米以下。

　　2．中型寫字樓；建筑面積一般在1萬—3萬平方米。

　　3．大型寫字樓；建筑面積一般在3萬平方米以上。

　　大型寫字樓有的建筑面積可達十萬平方米以上，如美國紐約的世界貿易中心大廈、香港的中環(huán)中心大廈等。

　　(二)按寫字樓的功能分類

　　1．單純型寫字樓：基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能(如公寓、展示、餐飲等)的寫字樓。

　　2．商住型寫字樓：既能提供辦公又能提供住宿的寫字樓。這類樓宇又分為兩種，一種是辦公室內有套間可以住宿，另一種是樓宇的一部分作為辦公，另一部分作為住宿。

　　3．綜合型寫字樓：即辦公為主，同時又具備其他多種功能，如有公寓、商場、展示廳、舞廳、保齡球場等綜合性樓宇，但各功能部分所占的樓宇面積比例都不會太大，用于辦公的部分依然是主要的，如廣州的世貿大廈。

　　(三)按寫字樓的現(xiàn)代化程度分類

　　1．智能型寫字樓；是指具備高自動化功能的樓宇，通常包括樓宇自動控制系統(tǒng)(BA)；通訊自動化系統(tǒng)(CA)；消防保安監(jiān)控自動化系統(tǒng)(va)；信息處理自動化系統(tǒng)(MA)；辦公自動化系統(tǒng)(OA)。

　　2．非智能型寫字樓；即沒有智能化設備設施的一般寫字樓。

　　(四)按照位置、建筑物狀況以及收益水平等分類

　　國外對寫字樓通常按這個標準分類，一般劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產(chǎn)業(yè)內的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。具體介紹如下：

　　1．甲級寫字樓具有優(yōu)越地理位置和交通環(huán)境；建筑物的物理狀況優(yōu)良；建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力與新建成的寫字樓相當；有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的維修與保安服務。

　　2．乙級寫字樓具有良好的地理位置；建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在；收益能力低于新落成的同類建筑物。

　　3．丙級寫字樓物業(yè)使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租者的需求，因租金較低，尚可保持一個合理的出租率。