寫(xiě)字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的大廈?，F(xiàn)代寫(xiě)字樓一般具有現(xiàn)代化的設(shè)備，環(huán)境優(yōu)越、通信快捷、交通方便，有寬闊的停車場(chǎng)地，并且越來(lái)越專業(yè)化，如有些建筑只供給政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、文化教育、金融、保險(xiǎn)以及律師等辦公使用，并配備有相應(yīng)的設(shè)施。

　　另外，隨著建筑材料的改進(jìn)和技術(shù)水平的提高，加上城市中心地價(jià)的不斷上漲，城市中心的寫(xiě)字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。在寫(xiě)字樓集中的地區(qū)往往形成城市的“中心商務(wù)區(qū)”，為社會(huì)各行各業(yè)、各部門(mén)提供集中辦公的場(chǎng)所，從而大大縮短了社會(huì)各方面人員的空間距離。寫(xiě)字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。^[1]

　　一般來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓具有如下的顯著特點(diǎn)。

　　1．寫(xiě)字樓大多建于城市中心的繁華地段

　　由于大城市交通方便、經(jīng)貿(mào)活動(dòng)頻繁，所以各類機(jī)構(gòu)均傾向于在大都市的中心地帶建造或租用寫(xiě)字樓，以便集中辦公、處理公務(wù)和經(jīng)營(yíng)等事項(xiàng)。以金融、貿(mào)易、信息為中心的大城市繁華地段，寫(xiě)字樓更為集中。

　　2．建筑規(guī)模大，辦公單位集中，人口密度大

　　寫(xiě)字樓多為高層建筑，樓體高、層數(shù)多、建筑面積大，辦公單位集中，其間可以擁有幾十甚至上百家租賃單位，工作人員以及往來(lái)客人將形成巨大的人流。這將會(huì)無(wú)疑增加管理工作的難度。

　　3．建筑、設(shè)備既現(xiàn)代又先進(jìn)

　　為了吸引有實(shí)力的公司機(jī)構(gòu)進(jìn)駐辦公，滿足他們體現(xiàn)身份、高效辦公的要求，寫(xiě)字樓一般所用的建筑材料都較為高檔先進(jìn)，外部裝飾大都會(huì)有獨(dú)特的格局、色彩，內(nèi)部一般都配有先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備，如給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、中央空調(diào)、高速電梯、保安消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。因此，給其維修養(yǎng)護(hù)與管理帶來(lái)了較大難度。

　　4．功能齊全，自成體系

　　現(xiàn)代寫(xiě)字樓一般還擁有自己的設(shè)備層、停車場(chǎng)，以及商場(chǎng)、商務(wù)、娛樂(lè)、餐飲、健身房等工作與生活輔助設(shè)施。進(jìn)而滿足租戶在樓內(nèi)高效率工作的需要。因此，造成管理與服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜化。同時(shí)也為客戶的工作和生活提供很多方便，滿足他們高效辦公工作的需要。

　　5．使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大

　　一般來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓物業(yè)使用時(shí)間比較集中，多數(shù)在早8點(diǎn)以后、下午6點(diǎn)以前。上班時(shí)間整個(gè)物業(yè)是人來(lái)人往，川流不息，下班后是人去樓空，冷清異常。這一特點(diǎn)決定了寫(xiě)字樓物業(yè)管理必須有相應(yīng)的特殊安排。

　　6．經(jīng)營(yíng)管理要求高，時(shí)效性強(qiáng)

　　由于現(xiàn)代寫(xiě)字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進(jìn)，加之進(jìn)駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高；另外，由于寫(xiě)字樓具有收益性物業(yè)的特性，高的出租(售)率是獲得良好穩(wěn)定收益的保證。經(jīng)營(yíng)管理不當(dāng)，就不能贏得客戶，甚至?xí)R上失去已有的客戶，而當(dāng)期空置即意味著當(dāng)期損失，所以其經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)效性極強(qiáng)。

　　現(xiàn)代社會(huì)，寫(xiě)字樓數(shù)量眾多，風(fēng)格特色各異。不同類型的寫(xiě)字樓對(duì)物業(yè)管理的要求會(huì)有所不同。因此，熟悉寫(xiě)字樓的一般分類對(duì)做好相應(yīng)類型的寫(xiě)字樓物業(yè)管理十分必要。目前，我國(guó)寫(xiě)字樓分類尚未統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般可以從以下幾個(gè)方面對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分類。

　　(一)按寫(xiě)字樓的規(guī)模分類

　　1．小型寫(xiě)字樓；建筑面積一般在1萬(wàn)平方米以下。

　　2．中型寫(xiě)字樓；建筑面積一般在1萬(wàn)—3萬(wàn)平方米。

　　3．大型寫(xiě)字樓；建筑面積一般在3萬(wàn)平方米以上。

　　大型寫(xiě)字樓有的建筑面積可達(dá)十萬(wàn)平方米以上，如美國(guó)紐約的世界貿(mào)易中心大廈、香港的中環(huán)中心大廈等。

　　(二)按寫(xiě)字樓的功能分類

　　1．單純型寫(xiě)字樓：基本上只有辦公一種功能，沒(méi)有其他功能(如公寓、展示、餐飲等)的寫(xiě)字樓。

　　2．商住型寫(xiě)字樓：既能提供辦公又能提供住宿的寫(xiě)字樓。這類樓宇又分為兩種，一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿，另一種是樓宇的一部分作為辦公，另一部分作為住宿。

　　3．綜合型寫(xiě)字樓：即辦公為主，同時(shí)又具備其他多種功能，如有公寓、商場(chǎng)、展示廳、舞廳、保齡球場(chǎng)等綜合性樓宇，但各功能部分所占的樓宇面積比例都不會(huì)太大，用于辦公的部分依然是主要的，如廣州的世貿(mào)大廈。

　　(三)按寫(xiě)字樓的現(xiàn)代化程度分類

　　1．智能型寫(xiě)字樓；是指具備高自動(dòng)化功能的樓宇，通常包括樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)(BA)；通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CA)；消防保安監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng)(va)；信息處理自動(dòng)化系統(tǒng)(MA)；辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OA)。

　　2．非智能型寫(xiě)字樓；即沒(méi)有智能化設(shè)備設(shè)施的一般寫(xiě)字樓。

　　(四)按照位置、建筑物狀況以及收益水平等分類

　　國(guó)外對(duì)寫(xiě)字樓通常按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類，一般劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，就中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓。頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫(xiě)字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫(xiě)字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在一些小城市還沒(méi)有頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓。具體介紹如下：

　　1．甲級(jí)寫(xiě)字樓具有優(yōu)越地理位置和交通環(huán)境；建筑物的物理狀況優(yōu)良；建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力與新建成的寫(xiě)字樓相當(dāng)；有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維修與保安服務(wù)。

　　2．乙級(jí)寫(xiě)字樓具有良好的地理位置；建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在；收益能力低于新落成的同類建筑物。

　　3．丙級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租者的需求，因租金較低，尚可保持一個(gè)合理的出租率。