首付貸與次貸一樣，都是危機的苗。先看首付貸的模式：購房=首付（自有資金+借貸資金1）+按揭（借貸資金2）。再來對比一般的貸款模式：購房=首付（自有資金）+按揭（借貸資金）。發(fā)現(xiàn)多出了一個借貸資金1，這里的借貸資金1來源于機構(gòu)或不確定性的個人，變成了金融業(yè)務。這就導致首付貸的購房者面臨的壓力是雙重的，除銀行貸款外，還需在較短年限內(nèi)歸還首付貸的本息（目前國內(nèi)首付貸期限一般不超5年）。房價一旦下跌，購房者斷供可能性大增，甚至引發(fā)金融風險。

會啊，首付貸在普通按揭購房杠桿的基礎上，再加了一層杠桿。監(jiān)管層已經(jīng)注意到了，認為首付貸存在較大風險，網(wǎng)上也有將首付貸和次貸做對比的圖。如下：

從前面那位朋友的回答來看，首付貸和次貸確實有很多相似之處。我再copy一次那張表格：

簡單打個比方，其實，首付貸就像是在賭場里，你認為自己接下來就一定能贏，但手里沒有錢。這時候，賭場里溜達的人走過來，借給你一筆高利貸。讓你放手去玩。

一切都是建立在“我會贏”的基礎上。如果回到房價這里，那就是“房價會漲”的預期下的。

次貸危機發(fā)生的導火索就是“房價下跌”。如果看過《大空頭》，無論是書還是電影，就可以知道。當初看空的人其實是做過非常詳盡的調(diào)查的。他們發(fā)現(xiàn)，一個舞女可以擁有5套房子，而美國到處都是空置的房子。所以他們看空次貸。

在房價這件事情上，這是一個簡單的供需問題。供大于求的時候，價格就會下跌；需求大于供給的時候，價格就會上漲。這個需求并不是指簡單的剛需——也就是需要房子來居住的人，而是指是否有購買意愿而且能夠負擔的人。次貸的產(chǎn)生，是希望刺激需求，然而實際上產(chǎn)生的是刺激了供給。于是，在很短的時間里迅速造成了供大于求的市場狀況。房價自然會下降。

然而，次貸危機的擴大并不僅僅是房價下降，利率調(diào)整，導致人們還不起房貸所以違約，造成銀行壞賬。而是因為銀行把次貸證券化，讓人們來賭誰會還錢誰不會還錢。最終，將影響波及到每一個行業(yè)、每一個人……

這相當于高利貸將借給你和更多人的借據(jù)合在一起，攪合攪合，賣給更多的人。每個人各自花錢買一堆，分享利息所得，但也承擔你們這些賭棍很可能輸光沒錢還的風險。而對于放高利貸的人來說，他已經(jīng)將本金和部分利息拿到手了。

這樣一次一次，一輪一輪，越來越多的人，參與到了你的賭局中來，你一個人的賭局也就變成了所有人的賭局。

這才是次貸危機最終席卷全球的原因。

當然次貸危機中，銀行（包括商業(yè)銀行和投資銀行）甚至很多企業(yè)、基金等等還不僅做了這件事情。他們不僅參與賣出借據(jù)，同時也買進借據(jù)。而由于借據(jù)的價值事實上是大家猜測的，銀行將其視為資產(chǎn)——也就是，只要沒有交易，就沒有及時行情。這導致銀行一直將借據(jù)當時的估價作為穩(wěn)定的估價，也就是銀行買進的那一堆借據(jù)的估價是不變的。當違約大批發(fā)生的時候，人們開始惶恐，交易開始的時候，銀行重新估值借據(jù)希望將它們放入交易的時候，價格早就不是當初買進時候的價格了。

而且一旦購房者違約，商業(yè)銀行收回房子時，價格已經(jīng)下跌，房子的價值大幅縮水。所以銀行是最先受到波及的……

說遠了。說回首付貸。從放款者的角度來看，它與次貸的對象，都是高風險人群（不夠銀行首付款和信用較差都是屬于違約可能性高的）的人群。但在利息的評估上，次貸是浮動利率，首付貸是固定利率。同時，次貸發(fā)放的年限較長，風險更高；首付貸發(fā)放的年限較短，風險相對較低。次貸是由金融機構(gòu)直接發(fā)出開發(fā)商并未對它直接擔保，而首付貸事實上是有開發(fā)商擔保的銀行貸款。

他們的基礎都是：1、預期房價會繼續(xù)上漲；2、預期市場需求足夠支持房價的上漲。

但首付貸從目前來看，并未證券化，也就是直接間接參與賭局的只有借款者、開發(fā)商和放款的商業(yè)銀行。所以一旦發(fā)生違約，波及面不會像次貸那么廣泛。

從借款者的角度來看，原本無法付出首付的人可以購房。但這部分人目前只能在購買一手房的時候申請首付貸。如果從上海目前的區(qū)分普通住宅、非普通住宅的標準來看，也就是，內(nèi)環(huán)450萬，中環(huán)310萬，外環(huán)230萬，按首付三成算，150萬、93萬、69萬。剩下的正常住房貸款為：300萬、217萬、161萬。按照30年商業(yè)貸款來計算的話，利息基本相當于正常住房貸款同等數(shù)額，這意味著借款者未來30年需要歸還銀行約：600萬、434萬、232萬。

其實，簡單從基本的常識來看的話，如果無法負擔這3成的首付款，剩下的7成貸款及利息，同樣也會成為借款者的負擔。

更何況，同樣以上海為例，中環(huán)及外環(huán)甚至外環(huán)外，目前的新房是以大面積房型為主。其中，我沒有做過統(tǒng)計，但至少有一半是非普通住宅。內(nèi)環(huán)的話，就全部是非普通住宅了。連首付都需要貸款的人群，能承擔這么高的貸款及利息嗎？我不認為能。

況且，相當于正常的房貸來說，首付貸是屬于短期貸款。那么在2、3年里，首付貸給還款者的壓力事實上是非常巨大的。

再來分析一下目前在購買房子的人群。據(jù)我觀察（并未有確切的數(shù)據(jù)證明）：購房者中以改善型也就是置換型為主，另外一部分是投資型。置換型傾向于購買大面積房子自住，投資型傾向于購買小面積房子出租等待未來增值。首次購房者所占比例應該不多。

這意味著，首次購房者的需求，也就是所謂的剛需中很重要的一部分，并未真正釋放。如果房價繼續(xù)上漲，事實上是進一步壓制這部分需求。他們的選擇只能是租房。但如今租售比事實上是一個非常不合理的狀態(tài)。以租金價格最高的上海市內(nèi)環(huán)為例，如果現(xiàn)在新購入一間內(nèi)環(huán)的40-50平米的房子，也就是300-500萬之間，每個月需要還銀行貸款的數(shù)字約為11000-15000，但房子的租金只能在4000-6000之間。

這對于購房者來說，短期內(nèi)靠租金抵貸款是不可能實現(xiàn)的。投資者只能依賴未來房價的大幅上漲。但如果首次購房者的需求繼續(xù)被壓制，房價的大幅上漲是不可能發(fā)生的——首次購房者無力承擔房價繼續(xù)大幅上漲的這個壓力。也就是沒有人來做最后的接盤俠。

無論購房者的收入（我的意思是指平均收入）到底是否大幅上漲。這是一個很簡單的經(jīng)濟學原理，一旦平均收入上漲，消費能力上漲，消費水平也隨之上漲，房價還會繼續(xù)上漲。一旦收入水平上漲幅度遠遠超過房價上漲幅度，那么房價就會下跌。隨之，收入水平也會下跌……還是那個供需關系的原理。

我好像又扯遠了。

好吧，據(jù)說，首付貸目前的比例事實上是不高的，媒體報道大概在10%左右。而且并未有更高的杠桿出現(xiàn)，所以出現(xiàn)次貸危機那么大的波及面的可能性是很低的。然而，對于銀行來說，違約的風險卻是非常高的。想想那些通過首付貸購買一手房的人所購買的房子的價值吧。未來5年里，無論房價會不會漲，漲到什么程度（目前的數(shù)據(jù)太少，我很難估計出這個漲幅節(jié)點），違約發(fā)生的概率都會非常高。

如果像新聞所說的那樣，貸款利息抵個稅……那就是政府拿錢出來，將違約的風險降低。政府的錢是稅收……大家都懂的。

但如果政府不拿錢出來降低違約風險，一旦違約發(fā)生，首先受到損失的是銀行。而貸款是由商業(yè)銀行發(fā)出的，而商業(yè)銀行是我們存款的地方，如果政府不出面背書，銀行將可能出現(xiàn)大量壞賬；如果政府出面背書，那么仍然是稅收來抵，受到波及的都將會是我們每一個人。

我認為未來租房住的比例將會大幅提高。租金也會有所提升。不過，有產(chǎn)者會繼續(xù)是有產(chǎn)者，無產(chǎn)者繼續(xù)是無產(chǎn)者……社會階層的分裂距離會越來越大，社會穩(wěn)定性也將下降。

總結(jié)一句：中國應該不會出現(xiàn)次貸危機那么大的情況，但肯定會產(chǎn)生大范圍的影響。