不知道題主是哪個城市？北上廣這樣的一線？還是二線、三線城市？我是在上海的，想跟題主分享一下我這幾天的購房經(jīng)驗。

我是市中心的一個小房子，40多平米。想換一個兩房。

然后我就開始網(wǎng)上找房子，看看各個網(wǎng)站，覺得價格還是我能承受的。于是就開始給中介打電話。然而，電話后的事情就不受控制了?；旧衔以诰W(wǎng)站上看到標(biāo)價400萬的，現(xiàn)在價格都在580-600萬之間了?？戳藘商斓姆孔樱乙呀?jīng)對于賣掉小房子在同地區(qū)買個兩房的房子已經(jīng)不抱什么希望了。

絕望的原因在于：房價漲得實在是讓人瞠目結(jié)舌。

起初我覺得我能買500萬的房子，怎么也能算是個90平米的了吧？但我迅速就知道，我買不了90平米的，我只配買70-80平米的。就算如此，電梯房我也就不用考慮了。80平米的2000年后的房子，一般在560-620之間。也就是單價7萬－8萬……如果看老公房，我這個板塊的房子，單價也在6萬以上。而且房齡非常老，80年代居多，90年代就幾乎沒有了。后來有了，不過這是另外一個故事。

帶我看房子的3個中介，都是從事這個行業(yè)3年左右。用他們自己的話說，最近，正是趕上了好時候啊……房子不愁賣也不愁沒人買。

“有一個xx公寓的房子，頭天晚上房主掛出來470萬，到了晚上，有人去看了后，就漲到了490萬。第二天一大早，房子就賣掉了。510萬！”有一個中介講了這個故事。而他所指的那個小區(qū)，是常年沒有房源的。但凡出來一套，“基本上就是我們還來不及帶人去看房子，這房子就賣掉了?！绷硗庖粋€中介說。

在大概3、4年前，我曾經(jīng)想換房子，有一個中介帶著我走到這個小區(qū)，對我嚴(yán)肅地說：“我跟你說，你要瞄準(zhǔn)這里。這個小區(qū)太好了。老干部房，而且安靜，房子質(zhì)量和電梯都很棒。這里房子一旦有，你就趕緊買！”可恨我當(dāng)初沒有把他的話真正聽進去啊。。。。

事實上，多年來，我所在的這個板塊，雖然是市中心，但由于沒有新房，所以漲幅都很平穩(wěn)……也就是長期保持平穩(wěn)上漲的趨勢。但是在2015年下半年開始瘋狂。

2015年上半年，我看我家附近的均價還在4.5萬－6萬之間，現(xiàn)在，半年后，已經(jīng)是6-9萬之間了。

看了我家這個板塊的房子看得七七八八后，我已經(jīng)開始看更遠(yuǎn)一點，甚至比較偏遠(yuǎn)地方的房子了……我覺得自己已經(jīng)算是既得利益者了，畢竟我至少還是有個小房子的?？晌乙呀?jīng)買不起我自己房子所在區(qū)域的房子了！

回來說到我想置換的那個小房子。我起初并不想掛出去，可經(jīng)不住中介的勸說，就隨便找一個中介掛了下。第一個中介跟我說：“你這掛牌220萬吧。”我當(dāng)時就傻眼了，這是瘋了嗎？他說，我保證給你賣出去，而且很快。220萬的概念，對我這個房子來說就意味著一個平米要5.5萬??！我故作冷靜地說，好吧。那就這樣掛吧。

第二天，另外一個中介帶我看房子的時候，順便問我，你的房子是不是要賣??？我說如果看好了，就是要賣的。

“我?guī)湍銙斐鋈グ?。?/p>

“多少錢？”

“250萬你覺得如何？”

如果當(dāng)時有人在遠(yuǎn)處看著我的話，我的頭發(fā)肯定是豎起來的！一天，我的房子單價就6萬多了？？？這世界必須是瘋了！

“你千萬不要讓別的中介來找你看房子啊。你的那個小區(qū)很少房子出來的，而且你又是小戶型……絕對好賣！我們中介行業(yè)，但凡知道一點消息，就能去房管所把你的電話號碼查出來。這樣你肯定受不了的。”

我當(dāng)時沒往心里去?？墒?，250萬的價格剛掛出去。當(dāng)天晚上到第三天，我?guī)缀醵荚诒桓鞣N中介轟炸著，紛紛表示要看房啊要看房。有的甚至說，我客戶就在我們店里，他已經(jīng)定了一個房子，但你的房子他也想要啊……balabala各種。

我不僅是頭發(fā)豎起來，而是頭皮要爆炸了。

然而250萬的讓我目瞪口呆的價格，并沒有什么用。就像我前面所說，當(dāng)我賣掉這個小房子之后，我已經(jīng)買不起我的房子所在的區(qū)域的其他房子了！

來簡單算算這筆帳吧。如果大家有興趣的話。

按照上海市的規(guī)定，總價超過450萬，面積超過90平米的房子都算非普通住宅。需要繳納營業(yè)稅。當(dāng)然，這個稅賣家是不承擔(dān)的。這也意味著，如果你的目標(biāo)房子超過這個標(biāo)準(zhǔn)，比方500萬，你至少需要繳納大概20萬的稅。這也使得很多中介會想辦法把總價做低。也就是比方，500萬的房子，做低到450萬，那就是銀行貸款的總價也就一般為450萬了。當(dāng)然也可能銀行估價比450萬還要少。

姑且算一個很美好的銀行，給你估價正好450萬，愿意按這個總價貸給你7成，也就是315萬的話，你首付的時候要付掉50＋450*0.3=185萬。

這還是最好的情況。如果銀行給你估價400萬的話，那么你也就是只能貸到280萬的貸款。這意味著，你需要付（500-280）＋450*0.3=355萬。

如果對方滿五唯一，你又是首套房，那么你大概需要交1.5的稅。也就是7.5萬的契稅。

現(xiàn)在來講，賣家的價格都是到手價，這意味著賣家的1%的中介費是由買家承擔(dān)的。于是，買家還需要付2%的中介費。也就是10萬。

所以，當(dāng)決定買這套500萬的房子時，買方需要付出185+7.5+10=202.5萬的現(xiàn)金，承擔(dān)315萬的銀行貸款。（一般來說，公積金也就能貸60萬，所以至少銀行商業(yè)貸款是由255萬的。所以姑且算315萬都是商業(yè)貸款吧。）

如果遇到一個銀行，真的完全不顧及房價的瘋狂，真的給這個市價500萬的房子估價400萬的話……我250萬離355萬有整整100萬的差距?。?！這意味著，我不但買不成房子，而且還會因此賠上大概60萬！我需要付違約金的！！

我們來算一下，每個月要還多少錢。

如果你買的500萬的房子房齡夠新，你又夠年輕，能貸款30年，而且資質(zhì)非常好，能打8.5折的話。你需要每月還款15348.94(元)。這樣情況下，你需要還給銀行的利息總額為2375616.82，也就是240萬。

但如果像我那樣，周邊房齡都大多數(shù)為80年代的房子的話，而我又40歲的話，那么，大概只能貸款20年，每月還款19371.73(元)。這種情況下，我需要還給銀行的利息總額為1499215.43，也就是150萬。

那么再回來算我的小房子如果到手250萬，那么，我首先要還掉尚未付清的20萬的貸款，接下來付出去（至少）202.5萬的第一批現(xiàn)金?？偣?22.5萬。剩下27.5萬的現(xiàn)金。按照一般來看的話，可能需要裝修。就姑且算簡單弄弄，只剩下20萬了。

每個月如果按照還款1.9萬，也就是2萬來算的話，20萬只夠支撐10個月的貸款。再加上我目前的存款等，我大概能支撐2年。2年后，我的生活將因為每個月需要還2萬的貸款，而陷入真正的困境中?，F(xiàn)如今，一個普通的上海家庭，月收入能超過5萬的真的不能算作大多數(shù)。一般家庭，月收入在3-5萬之間，而2萬的貸款就占據(jù)了40-67%的額度。如果更年輕一點，月收入在2萬的家庭的話……或者，比如2年后，我們家庭出現(xiàn)什么重大變故，例如生病、失業(yè)，都將讓我們家立刻陷入赤貧的境況中。

這意味著，我如果買了一個500萬的房子，那么，我的家庭將禁不起一丁點的風(fēng)險。

反正總的來說，如果我賣掉這個小房子后，我只能在更偏一點的地方，選擇更差的幼兒園或者小學(xué)、初中……才可能讓我的小孩能夠擁有一個獨立的房子。否則，我們?nèi)揖蜁暝谪毨Ь€以下。

這就是一個普通上海家庭的現(xiàn)狀。至于題主你是不是要換房，千萬不要去想著未來是不是會漲成怎樣，主要是看你現(xiàn)在直至接下來至少5年里的承受能力。

我個人認(rèn)為，換房是要看你的承受能力和換房的原因的。你的實際需求是：1、給小朋友一個房間，所以你要兩房；2、自己的生活水平不受打擾。也就是不會成為房奴。

與此同時，如果你和我的狀況差不多的話，你可能需要放棄一些東西，例如：更好的幼兒園和小學(xué)……也就是放棄學(xué)區(qū)房。更大的房子。也就是你必須要買500萬以下的房子。一定要考慮自己至少10年的風(fēng)險，為自己留足重大疾病或者失業(yè)的準(zhǔn)備金——畢竟現(xiàn)在經(jīng)濟大環(huán)境并不好，房價是陷入莫名的狂熱中。

如果你不是有一筆意外的財產(chǎn)的話，就先不要考慮升值這一類投資需求了。對于你來說，你的房子是為了改善居住環(huán)境，而不是為了投資的。這一點也需要非常清楚明確地告訴自己。

最最重要的是，千萬不要聽中介跟你說，不買就不行了，錯過這個你要后悔了…… 這些話。中介只是為了實現(xiàn)交易的達(dá)成，他并不能保證你的貸款能不能足量批下來，（其實做低房價是違法的），更加不能保證你每個月能還上貸款，你的生活質(zhì)量是否會受到嚴(yán)重影響……

所以，一定要堅持自己的目的和底線??！親！