10bet體育手機版-鎂刻·年報深讀| 富力地產(chǎn)：負薪的一年

市場不會對富力地產(chǎn)這份不盡如人意的銷售成績感到意外，畢竟這是正常操作，眼下左右這家房企命運的是壓在它身上沉重的債務。富力地產(chǎn)如何“減壓前行”，方是投資者們關注的重點。

過去這一年，富力地產(chǎn)幾乎是個隱匿蹤跡的存在。偶有新聞爆出，卻也是諸如大裁員之類的利空。

很多時候，當一家公司出現(xiàn)債務困境，“裁員說”也會接踵而至。近一兩年，從頭部房企到中小房企，普遍都在進行組織架構調(diào)整和人員優(yōu)化。

2020年11月，市場傳出富力地產(chǎn)將“裁員30%”，富力當即發(fā)聲明否認，表示“相關自媒體所發(fā)布、散布的有關內(nèi)容純屬憑空捏造和誹謗，我集團從未停止崗位招聘，且無裁員計劃”。

不過次月，一份富力地產(chǎn)內(nèi)部文件《關于2021年營銷體系各崗位人效管控的通知》傳出，其要求各地區(qū)須即刻同步啟動人員優(yōu)化、淘汰及招聘相關工作，并在12月31日前完成人員配置及新員工上崗培訓。

與富力地產(chǎn)“裁員說”相關的財務困境或可以此佐證：國盛證券曾以富力地產(chǎn)2020年半年報數(shù)據(jù)測算過，若其想要達到“橙色檔”、“黃色檔”或“綠色檔”要求，需要至少壓降約350億、450億和700億元。

2020年，富力地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負債比率由2019年底的199%減少至130%，但仍超過“三道紅線”閾值；產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為76.7%，較上年同期下降約2.8個百分點。

目前，按照三道紅線標準，富力地產(chǎn)仍在紅檔上。

2020年，富力地產(chǎn)總營業(yè)額為858.9億元（人民幣，下同），物業(yè)發(fā)展營業(yè)額為785.7億元，毛利為203.9億元，凈利潤為91.5億元，均出現(xiàn)同比下降。而協(xié)議銷售額為人民幣1387.9億元，未完成1520億元全年銷售目標。

富力地產(chǎn)董事長李思廉在業(yè)績會上表示，有信心今年把凈負債率降至100%以內(nèi)，“集團將繼續(xù)尋求機會以延長近期到期債務，并繼續(xù)尋求資產(chǎn)變現(xiàn)的潛在機會，進一步降低總負債水平。”

業(yè)內(nèi)普遍認為，富力地產(chǎn)目前的債務困境至少是從接受萬達酒店資產(chǎn)開始的。債務壓力與三道紅線壓境，2020年，富力不得不將旗下資產(chǎn)擺上貨架待價而沽。

經(jīng)尋求潛在買家后，去年11月，富力地產(chǎn)向黑石關聯(lián)的基金以市場估值人民幣63億元出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權益。此次交易完成后，富力地產(chǎn)收到的現(xiàn)金付款預計為41.2億元。

2020年9月，富力地產(chǎn)又計劃配售2.57億股新H股，預計配售所得款凈額為24.98億港元（約合人民幣21.83億元），擬把配售所得款項凈額用于償還公司的境外債務性融資。

通過出讓重資產(chǎn)、配股融資等，富力地產(chǎn)去年削減債務共374億元，削減或再融資的債務包括境內(nèi)債券人民幣236億元、信托及境內(nèi)銀行貸款人民幣119億元及離岸債券及離岸貸款人民幣19億元。

與此同時，就在去年底，富力地產(chǎn)還推出過一項針對員工的購房計劃。只要一次性付款，最低可獲75折優(yōu)惠。自付清全部房款一年內(nèi)，每套房源可無條件享受免費更名一次，員工之間可以聯(lián)名購房。但從最后的銷售結(jié)果來看，這項購房計劃收效甚微。

“今年積極完成不低于1500億的銷售，上半年目標600億，下半年目標是900億。”李思廉表示，有合適的價錢將繼續(xù)出售部分資產(chǎn)。

在“開源”的同時，富力地產(chǎn)也需要靠自身“節(jié)流”。去年，富力在土地招拍掛市場頗為審慎，資源主要集中在城市更新項目上。據(jù)李思廉透露，這一投資策略將延續(xù)至今年。

不至于太糟的是，富力地產(chǎn)目前手握不少高毛利的城市更新項目。2020年，富力地產(chǎn)在一二線城市及大灣區(qū)的城市更新項目轉(zhuǎn)換成130萬平方米的建筑面積。截至目前，其于舊村及城市更新地區(qū)取得土地儲備建筑面積超過4000萬平方米。

作為較早切入這一領域的房地產(chǎn)商，城市更新是富力地產(chǎn)的發(fā)家之道。老本行易操作，但如今的市場卻也多了后起之秀。在毛利率高的同時，城市更新項目也存在開發(fā)周期長、不確定性大等特點，這是富力地產(chǎn)需要格外注重的地方。

“今年年初協(xié)議銷售表現(xiàn)向好，管理層有信心保持同樣的勢頭，實現(xiàn)協(xié)議銷售目標。同時集團的信貸狀況于年結(jié)后持續(xù)改善，總負債進一步減少約人民幣150億元。”李思廉續(xù)稱。

曾經(jīng)位列“華南五虎”的富力地產(chǎn)，錯過了高周轉(zhuǎn)班車，但或許也帶來了其在債務困境之下的喘息機會。市場在期待富力可以挺過一劫，煥發(fā)生機。

封面圖片來源：受訪者供圖