10bet體育手機(jī)版-鎂刻·年報(bào)深讀| 富力地產(chǎn)：負(fù)薪的一年

市場(chǎng)不會(huì)對(duì)富力地產(chǎn)這份不盡如人意的銷(xiāo)售成績(jī)感到意外，畢竟這是正常操作，眼下左右這家房企命運(yùn)的是壓在它身上沉重的債務(wù)。富力地產(chǎn)如何“減壓前行”，方是投資者們關(guān)注的重點(diǎn)。

過(guò)去這一年，富力地產(chǎn)幾乎是個(gè)隱匿蹤跡的存在。偶有新聞爆出，卻也是諸如大裁員之類(lèi)的利空。

很多時(shí)候，當(dāng)一家公司出現(xiàn)債務(wù)困境，“裁員說(shuō)”也會(huì)接踵而至。近一兩年，從頭部房企到中小房企，普遍都在進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整和人員優(yōu)化。

2020年11月，市場(chǎng)傳出富力地產(chǎn)將“裁員30%”，富力當(dāng)即發(fā)聲明否認(rèn)，表示“相關(guān)自媒體所發(fā)布、散布的有關(guān)內(nèi)容純屬憑空捏造和誹謗，我集團(tuán)從未停止崗位招聘，且無(wú)裁員計(jì)劃”。

不過(guò)次月，一份富力地產(chǎn)內(nèi)部文件《關(guān)于2021年?duì)I銷(xiāo)體系各崗位人效管控的通知》傳出，其要求各地區(qū)須即刻同步啟動(dòng)人員優(yōu)化、淘汰及招聘相關(guān)工作，并在12月31日前完成人員配置及新員工上崗培訓(xùn)。

與富力地產(chǎn)“裁員說(shuō)”相關(guān)的財(cái)務(wù)困境或可以此佐證：國(guó)盛證券曾以富力地產(chǎn)2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)測(cè)算過(guò)，若其想要達(dá)到“橙色檔”、“黃色檔”或“綠色檔”要求，需要至少壓降約350億、450億和700億元。

2020年，富力地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債比率由2019年底的199%減少至130%，但仍超過(guò)“三道紅線”閾值；產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.7%，較上年同期下降約2.8個(gè)百分點(diǎn)。

目前，按照三道紅線標(biāo)準(zhǔn)，富力地產(chǎn)仍在紅檔上。

2020年，富力地產(chǎn)總營(yíng)業(yè)額為858.9億元（人民幣，下同），物業(yè)發(fā)展?fàn)I業(yè)額為785.7億元，毛利為203.9億元，凈利潤(rùn)為91.5億元，均出現(xiàn)同比下降。而協(xié)議銷(xiāo)售額為人民幣1387.9億元，未完成1520億元全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，有信心今年把凈負(fù)債率降至100%以?xún)?nèi)，“集團(tuán)將繼續(xù)尋求機(jī)會(huì)以延長(zhǎng)近期到期債務(wù)，并繼續(xù)尋求資產(chǎn)變現(xiàn)的潛在機(jī)會(huì)，進(jìn)一步降低總負(fù)債水平。”

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，富力地產(chǎn)目前的債務(wù)困境至少是從接受萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)開(kāi)始的。債務(wù)壓力與三道紅線壓境，2020年，富力不得不將旗下資產(chǎn)擺上貨架待價(jià)而沽。

經(jīng)尋求潛在買(mǎi)家后，去年11月，富力地產(chǎn)向黑石關(guān)聯(lián)的基金以市場(chǎng)估值人民幣63億元出售廣州富力國(guó)際空港綜合物流園70%權(quán)益。此次交易完成后，富力地產(chǎn)收到的現(xiàn)金付款預(yù)計(jì)為41.2億元。

2020年9月，富力地產(chǎn)又計(jì)劃配售2.57億股新H股，預(yù)計(jì)配售所得款凈額為24.98億港元（約合人民幣21.83億元），擬把配售所得款項(xiàng)凈額用于償還公司的境外債務(wù)性融資。

通過(guò)出讓重資產(chǎn)、配股融資等，富力地產(chǎn)去年削減債務(wù)共374億元，削減或再融資的債務(wù)包括境內(nèi)債券人民幣236億元、信托及境內(nèi)銀行貸款人民幣119億元及離岸債券及離岸貸款人民幣19億元。

與此同時(shí)，就在去年底，富力地產(chǎn)還推出過(guò)一項(xiàng)針對(duì)員工的購(gòu)房計(jì)劃。只要一次性付款，最低可獲75折優(yōu)惠。自付清全部房款一年內(nèi)，每套房源可無(wú)條件享受免費(fèi)更名一次，員工之間可以聯(lián)名購(gòu)房。但從最后的銷(xiāo)售結(jié)果來(lái)看，這項(xiàng)購(gòu)房計(jì)劃收效甚微。

“今年積極完成不低于1500億的銷(xiāo)售，上半年目標(biāo)600億，下半年目標(biāo)是900億。”李思廉表示，有合適的價(jià)錢(qián)將繼續(xù)出售部分資產(chǎn)。

在“開(kāi)源”的同時(shí)，富力地產(chǎn)也需要靠自身“節(jié)流”。去年，富力在土地招拍掛市場(chǎng)頗為審慎，資源主要集中在城市更新項(xiàng)目上。據(jù)李思廉透露，這一投資策略將延續(xù)至今年。

不至于太糟的是，富力地產(chǎn)目前手握不少高毛利的城市更新項(xiàng)目。2020年，富力地產(chǎn)在一二線城市及大灣區(qū)的城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)換成130萬(wàn)平方米的建筑面積。截至目前，其于舊村及城市更新地區(qū)取得土地儲(chǔ)備建筑面積超過(guò)4000萬(wàn)平方米。

作為較早切入這一領(lǐng)域的房地產(chǎn)商，城市更新是富力地產(chǎn)的發(fā)家之道。老本行易操作，但如今的市場(chǎng)卻也多了后起之秀。在毛利率高的同時(shí)，城市更新項(xiàng)目也存在開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、不確定性大等特點(diǎn)，這是富力地產(chǎn)需要格外注重的地方。

“今年年初協(xié)議銷(xiāo)售表現(xiàn)向好，管理層有信心保持同樣的勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷(xiāo)售目標(biāo)。同時(shí)集團(tuán)的信貸狀況于年結(jié)后持續(xù)改善，總負(fù)債進(jìn)一步減少約人民幣150億元。”李思廉續(xù)稱(chēng)。

曾經(jīng)位列“華南五虎”的富力地產(chǎn)，錯(cuò)過(guò)了高周轉(zhuǎn)班車(chē)，但或許也帶來(lái)了其在債務(wù)困境之下的喘息機(jī)會(huì)。市場(chǎng)在期待富力可以挺過(guò)一劫，煥發(fā)生機(jī)。

封面圖片來(lái)源：受訪者供圖